房地产估价方法的综合运用

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，房地产估价方法有:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。之所以将“综合运用这些估价方法”视为房地产估价方法的一种，是因为前几种估价方法的使用都有前提条件:
市场比较法:要求收集同一供求圈内三个以上近期交易实例，交易实例的结构和用途应与估价对象相似；
收益法:首先是易租的房产；其次，需要收集同一供求圈内类似房地产的收入和费用信息，估算估价对象的潜在总收入、有效总收入和经营费用；
成本法:需要收集估价对象的成本、税金、开发利润或类似房地产的成本、税金、开发利润等信息；
假设开发法:要求能够收集待开发房地产的基本信息、所选择的开发利用方式、估计开发建设期、预测开发完成后的房地产价值；
基准地价修正法:要求能够收集基准地价信息，确定估价对象所在区域的基准地价；能够进行各种修正。【/br/】但实践中可能遇到的估价对象差别很大:市场交易很活跃，但可能没有类似的不动产交易案例；是租赁房产，但租金水平由于种种原因不能反映租赁房产的真实价值；建造时间较长，无法收集估价对象或类似房地产的成本、税收、开发利润等信息；未来规划不明确，未来发展模式无法预测；当基准地价不能及时反映市场供求关系时。此时不能只通过一种方法来把握估价对象的公允价值，需要多种方法才能使估价结果具有说服力。
我公司在实践中遇到一个项目，需要从上述方法中选择两种以上的方法，综合运用，才能得到一个相对公允的估算值。现将估价过程介绍如下:
一、项目背景
估价对象为位于号的房屋(建筑面积411.9平方米)。福州市仓山区中窑路* *，国有土地使用权(面积738.4平方米)产权人为* *局，1988年移交给* *局，未办理房屋。
估价对象建于20世纪50、60年代，为单层砖木结构房屋，坡屋顶，木结构，局部砖墙围护，水泥地面，内外墙石灰粉刷。
经实地考察，该建筑整体外观老旧，大致位置在连江路南侧、刘一南路东侧、三高路南侧，配套齐全，生活便利，交通便利。根据《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨收费标准的通知》(郑融[2006]235号)，该地块属于福州市三级、二级商业服务用地。
二。估价方法选择
估价对象为早期自建单层砖木结构房屋。由于委托楼建成较早，结构和设计档次较差，市场上很难找到该类型房屋的交易实例，不能直接使用市场法；该楼现由一家破产企业的几名员工居住，租金仅为1000元/月。根据其所处位置，租金明显偏低，但周围没有类似的租赁物业，无法确定客观租金，无法使用收益法。批准用途为商铺，但估价对象距离街道仍有30米。如果直接采用商业用地基准地价，感觉有点不合适，不能体现估价对象的价值内涵。根据估价对象的具体情况，决定采用房地产分项估价的方法。土地使用权以市场法和楼面地价表示，建筑物以成本法计量。最后，将土地使用权价值和建筑物价值相加，得到房地产的总价值。【/br/】运用市场法计算估价对象楼面价的技术思路:首先运用市场法估算土地所在区域基准店铺的正常销售价格，然后扣除地上建筑物的现值，计算出估价对象的土地使用权价值，并表示为楼面价。其计算公式为:
楼面单价=基准店面售价-建筑单价(现值)
三。估价流程:
(一)地价计算(采用市场法)
采用市场法计算估价对象所在区域的基准店面单价，其基本计算公式为

假设同一区域内有一个住宅小区，在该小区内设置一个基准店面，具体情况如下:①基准店面所在小区为4栋，绿化条件一般，容积率2.0，门禁值班室，物业管理条件一般。②建筑为9层住宅，条形框架结构(地上一层为店面，二至九层为住宅)。该楼2003年竣工，一梯两户，其外墙瓷砖，铝合金窗防盗网，防盗门；楼内有消防栓、电话、闭路电视等线路，水电配套设施齐全。③商铺位于其所在楼自然层一楼中间，建筑面积为50m2。室内地面贴瓷砖，墙面刷油漆。④土地使用权类型设置为出让。⑤本小区建筑物处于正常使用和维护状态，成新率主要由使用年限法确定，估计约为93%。
1。同区域基准店铺单价的计算:
(1)选择三个可比实例
。
(2)各种因素的修正:
省略。
2。基准店面房产单价为4644元/平方米。
3。基准店面房现值的计算:
基准店面房现值=1473×93%=1370元/平方米。
4。基准店面楼面价的计算:
楼面价=基准店面房产单价-建筑单价=4644-1370=3274元/平方米
由于估价对象为划拨土地，需扣除基准地价30%的出让金，根据《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让方案的通知》
土地评估值V土地=3，274× 738.4-2，255
(二)建筑物估价的估算
略。
该房屋的现值轰鸣= 426× 22 %× 411.9 = 38，603元(人民币)，评估值为39，000元。
(三)估价结论
估价对象现值总额为:V总额=V土地+V房屋= 191.9+3.9 = 195.8万元。
四。分析
在上述评估过程中，运用了市场法、成本法及其综合运用，得出了能够反映评估对象价值内涵的评估结果。如果直接采用其中一种方法，估价结果是站不住脚的，是对估价对象的曲解。因此，在实践中，应更多地了解估价对象的特点，掌握其特征。同时，我们应该