预购商品房贷款抵押的法律问题（三）

动词 （verb的缩写）预购商品房贷款抵押权的实现
预购商品房贷款抵押权的实现，是指抵押权人(即贷款银行)改变预购商品房的价格或与抵押人签订合同，取得抵押物的所有权，从而实现所担保的债权的行为。
(一)抵押权实现的前提条件。抵押权的实现首先应以抵押权的有效存在为前提，即预购商品房贷款抵押合同的有效存在；其次，主债权已到还款期但未清偿。最后，主债权的未清偿抵押权人没有过错。《城市房地产抵押管理办法》第4O条规定，“债务履行期届满，抵押权人未受清偿，债务人与抵押权人未达成延期履行协议的；抵押人死亡或被宣告死亡，无人代为履行到期债务；或抵押人的合法继承人或受遗赠人拒绝履行到期债务；抵押人被依法宣告解散或破产；抵押人擅自非法处分抵押房地产；抵押合同约定的其他情形。”
(二)抵押权的实现方式。由于预购商品房的特殊性，其抵押权的实现方式不同于传统的抵押权实现方式。具体如下:
1。行使财产代位权。当债务人对第三人享有权利而不行使，导致其财产毁损、灭失，危及债权实现时，债权人可以代位行使属于债务人的权利，以增加债务人的财产，从而保障债权的实现。抵押期间，抵押物的风险责任由开发商承担。如果抵押物毁损，抵押权人是保险金的第一受益人。
2。与抵押人约定以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款受偿。当债务履行期限已满未清偿的债权时，抵押权人可以与抵押人约定将抵押人购买的商品房折价，将该商品房所有权的期待权由抵押人转移给抵押权人，从而实现抵押权。这时可以根据抵押物本身的质量和参考市场价格进行约定，也可以通过主管部门的评估确定商品房的价格。商品房竣工后，开发商直接将房屋所有权证和土地使用权证交给抵押权人(贷款银行)代收。折价协议失效时，可以通过法律程序拍卖、变卖抵押物，所得价款用于清偿债权。
关于抵押权的实现，法学界也有“流动性合同”说和“回购责任”说。但是，这两种观点都没有得到法律上的支持。
(三)分配顺序根据《城市房地产抵押管理办法》第四十七条的规定，已依法处分的抵押对象预购商品房所得价款，按照下列顺序分配:“(一)支付处理抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)支付抵押权人的债权本息，支付违约金；(4)赔偿因债务人违约给抵押权人造成的损害；(5)剩余款项应返还抵押人。”同一预售商品房设定两项以上抵押的，以支付顺序为抵押登记顺序。处分抵押物所得不足以支付债务、违约金和赔偿金时，抵押权人有权就不足部分向债务人追偿。六。预购商品房贷款抵押权的消灭
预购商品房贷款抵押权的消灭，是指贷款银行作为抵押权人对特定标的物享有的抵押权因一定的法律原因而不复存在。一般有以下几种情况:
1。抵押权随着被担保的主债权的消灭而消灭。预购商品房贷款抵押合同到期，抵押人按期清偿债务，抵押权人和抵押人到预购商品房所在地房管部门、土地管理部门办理抵押登记注销手续。因抵押合同产生的当事人之间的权利义务依法终止，抵押权消灭。这是担保债权已经清偿的情况。除清算外，主债权还可以因抵销、混同、债务免除而消灭。
2。抵押权因实现而消灭。
(1)抵押期限届满，抵押人不履行义务的，抵押权人将依法拍卖或者变卖抵押财产，所得价款优先受偿，实现其权利，抵押权消灭。
(2)抵押到期，抵押人不履行义务的，抵押权人以抵押物折价办理过户手续，抵押权人的债权实现，抵押权消灭。