2008年房地产估价师考试专业名词解释（2）

名词:估价对象
解释:是指房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的特定房地产。
评估对象丰富多彩，错综复杂。
1。从实物角度看，估价对象主要包括:
(1) 空无建筑物的土地；
(2)有建筑物的土地(包括尚未建设的)；
(3)建筑物(包括尚未竣工的)；
(4)土地与建筑物的组合(已建成的建筑物)；
(5)在建工程(土地和未完工建筑的组合)；
(6)未来条件下的不动产；
(7)已经消失的不动产；
(8)现状不动产与过去不动产的区别；
(9)不动产的一部分；
(10)其他资产的不动产或以不动产价值为主要因素的整体企业；
(11)房地产作为整个企业的一部分。【/br/】需要指出的是，虽然上述估价对象是从实物的角度划分的，但评估其客观合理的价格或价值，仍然包括实物、权益和区位。
二。从权益角度看，估价对象主要包括:
(1)“干净”的房屋所有权和已转让土地使用权的房地产(此处的“干净”是指该房地产手续齐全、产权清晰、无租赁或无任何形式的抵押权、抵押权、地役权或其他权利，下同)；
(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的不动产；
(3)“干净”的农民集体所有土地的房屋所有权和不动产；
(4)部分产权的不动产；
(5)普通不动产；
(6)有租赁限制的不动产；
(7)有抵押权的不动产(即抵押的不动产)。抵押人经通知抵押权人和受让人，可以将抵押房地产转让给他人。抵押人将抵押房地产转让给他人的，抵押权不受影响，受让人处于抵押人地位)；
(8)有典权的不动产；
(9)具有地役权的不动产(即不动产提供给他人有限的使用权，如允许他人通过)；
(10)拖欠工程款的房地产；
(11)手续不全的房产；
(12)产权不明或者权属有争议的不动产；
(13)临时用地或临时建筑的房地产(有未超过批准期限的，也有超过批准期限的)；
(14)有违法占地或违法建筑的房地产；
(15)依法被列入拆迁或者征收征用范围的房地产；
(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
(17)不动产的租赁权，即承租人的权益；
(18)不动产典权；
(19)不动产的使用权空(地下空和地上空)；
(20)不动产中的无形资产。
名词:公开市场价值
解释:是指在以下交易条件下最有可能实现的价格:
①交易双方都愿意交易——一个卖方没有被强迫向特定买方出售不动产，一个买方没有被强迫向特定卖方购买不动产；
②交易双方的目的都是追求自己的利益；
③交易双方具备必要的专业知识，了解交易对象；
④交易双方掌握必要的市场信息；
⑤交易双方有充足的时间进行交易；
⑥不存在买方为特殊利益而给出的额外出价——例如，房地产开发商可能比其他人对相邻的一块带状地块更感兴趣，因为有了这块土地，他可以更充分地开发整体。
名词:注册房地产估价师(CREA)
解释:是指通过房地产估价师资格全国统一考试或者依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。【/br/】注册房地产估价师分为专职和兼职两种。专职房地产估价师是指与注册地房地产估价机构签订劳动合同，由该机构委托当地人才服务中心管理人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。除专职注册房地产估价师以外的注册房地产估价师为兼职注册房地产估价师。