关于免责条款在合同中的理解及适用（三）

四。商品房预售合同中免责条款的规制
鉴于目前商品房预售合同中免责条款较多，消费者权益受到严重限制，应从社会各方面对免责条款进行规制。从各国的做法和我国的实际情况来看，可以从以下几个方面进行规范。
(1)立法规定。即从法律上规定免责条款订立合同的条件、有效与无效的要件、解释的规则、无效或撤销后的法律后果等。世界上许多国家在其民法典中都规定了这一问题，如意大利民法典第1341条和第1342条。其他国家针对固定合同和免责条款制定了专门的法律，如英国的《不公平合同条款法》和以色列的《标准合同法》。我国以前的民法在这个问题上没有特别的规定。新合同法增加了相关内容，如第39条、第40条、第41条、第53条等。，填补了立法中的空白。
(二)司法条例。司法规制是指人民法院有权对免责条款进行司法审查。法院可以根据受理案件的具体情况，确认免责条款是否已载入商品房预售合同，免责条款是否违反国家强制性法律和社会公共利益，是否有效。法院也可以对免责条款进行解释，保护购房者的合法权益不受侵害。对于显失公平的免责条款，法院可以根据当事人的申请，将其确认为可撤销条款，使其不对当事人生效。司法监管在确保买方免受不公平免责条款影响方面发挥着重要作用。
(3)行政法规。免责条款的负面效应也可以通过行政法规来进行。行政机关可以建立事前审核制度，出卖人制定的固定免责条款应当报主管行政机关——房地产管理机关批准后方可使用。这样，行政机关在审核时就可以发现不公平的免责条款。目前德国和日本都采用这种方法。此外，行政机关可以采取事后监督的方式。例如，在法国，政府组织了一个特别委员会调查不公平的合同条款，并根据委员会的建议，发布了一项命令，禁止使用某些类型的合同条款。目前，我国很多地方的房地产管理机关都要求辖区内的房地产预售使用规定的合同文本，以防止不公平免责条款的出现，这也是一种行政规制。房地产管理部门也可以对使用不公平免责条款的卖家进行处罚。
(四)对社会组织的监管。在中国，买家也可以通过消费者协会调解与卖家的纠纷。消协也可以建议卖家停止使用对买家不公平的免责条款。
相信通过法律的完善，购房者法律意识的觉醒，以及社会各界的努力，商品房预售合同中的不公平免责条款会逐渐减少，直至消失。