商品房预售合同纠纷中情事变更原则的运用一

情势变更原则是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据严格守约原则，当事人必须严格履行合同，但同时根据诚实信用原则，法律将情势变更原则作为例外和补充。所谓情势变更原则，理论上有广义和狭义之分。情势变更一般原则一般指因不可抗力或无过错一方不可预见、不可预见的外部原因导致双方签订的合同不能履行或不能完全履行的法律制度。如果继续履行合同，就会显失公平，从而允许原合同变更或解除。这种广义的情势变更既包括不可抗力，也包括不可抗力以外的意外事件[1]，类似于英美法中“合同落空”的法律原则。从我国现行立法来看，只规定了不可抗力，如《民法通则》第107条、修改后的《经济合同法》第30条和《涉外经济合同法》第24条。但从《民法通则》第153条和《涉外经济合同法》第24条第3款的立法解释来看，似乎情势变更包含在不可抗力之中。从司法解释对适用情势变更原则的认定来看，也是以情势变更为不可抗力的情况。实际上是扩大了不可抗力的解释，只是与包括不可抗力在内的一般情势变更的逻辑对立。狭义的情势变更原则不包括不可抗力，而是指在合同有效成立后，在维持合同原有效力且明显显失公平的情况下，允许变更合同内容或解除合同的一种法律制度[2]。本文讨论的商品房预售合同纠纷适用的情事变更原则是狭义的。情势变更原则是民法公平和诚实信用原则在债法中的具体体现。其目的是运用情势变更原则重新调整双方的权利和义务，实现民法的公平，消除因情势变更而产生的合同不公平后果。基于情势变更请求变更或解除合同是合同当事人的一项实质性权利，也是合同当事人在债务不履行时的一项重要免责。【/br/】商品房预售合同是预售人与预购人之间达成的书面协议，预售人将尚未建成或在建的房屋出售给预购人，预购人向预购人预付部分或全部房款。商品房竣工后，预售人将按期向预购人交付符合要求的商品房。商品房预售，简单来说就是将尚未完工的商品房提前销售的一种方式。其主要功能是房地产开发经营企业通过收取买受人的预付款，可以及时筹集大量资金投入房地产开发，同时也可以使买受人获得商品房提前受益的期待权，有利于加快商品房流通，促进房地产市场发展。因此，近年来，商品房的销售大多采用预售的方式。但由于预售商品房买卖的区别，在双方约定条件时，标的物不存在或完全存在。从预售合同的成立到合同的全面履行，有一个很长的周期。由于各种原因，如原材料价格和土地价格的大起大落，国家法律政策的变化，政府行政干预等。，商品市场价格异常波动，或合同无法履行。该等波动或不履行不能归咎于商品房预售合同的任何一方。如果仍然完全遵循原始合同条款。这时，情势变迁原则的适用就出现了。本文主要探讨在商品房预售合同纠纷中是否适用、如何适用情势变更原则以及适用该原则时应注意的一些问题，旨在引起更多的关注。
一、商品房预售合同纠纷适用情事变更原则的必要性和可行性
在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则在理论和实践上都是必要的。
(1)有利于民法中公平、诚实信用原则的贯彻和体现。如上所述，适用情势变更原则的实质是为了平衡当事人的利益，解决显失公平的问题。
(2)保护交易安全，促进商品房流通。如果没有情事变更原则的适用，商品房交易的当事人将处于异常的市场风险之中。不利于房地产开发商和经营者积极投资房地产业，也不利于购房者踊跃购房，影响了房地产市场的快速发展。
(3)审判实践的需要。我国法律对情事变更没有明确规定，人民法院处理大量商品房预售合同纠纷缺乏法律依据。但作为法院，不能以法律不完备为由拒绝审理此类案件。【/br/】目前商品房预售合同纠纷的解决是否可以适用该原则？有什么法律依据吗？答案应该是肯定的。因为:
第一，我国《民法通则》第四条规定了公平、等价有偿和诚实信用原则，这是适用情势变更原则的法律依据。我国民事立法对“不可抗力”的扩大解释不应理解为排除情势变更原则的适用，而是作为处理情势变更问题的直接法律依据。
第二，外贸中认可度的变化。中国加入了《联合国国际货物销售合同》，其中第79条规定，当事人对不履行义务负有责任。除非能证明不履行是由于某种他无法控制的障碍，并且没有理由预见在订立合同时可以考虑或避免其他障碍，或克服它或它的后果。