房地产：合作开发房地产合同研究（二）

3.合作条件。合作条件是指合作开发各方的主要投资，也可以理解为出资。如前所述，合作开发房地产的出资主要是资金和土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按照合同约定的合作条件投入是合作方的主要合同义务。
4。土地使用权期限。任何房地产项目的基础都是土地使用权，因此土地使用权条款在合作房地产开发合同中占有重要地位。合同应明确合作开发项目土地使用权的取得方式，是合作方取得土地使用权后投资合作开发，还是合作方共同取得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担；项目用地原属划拨土地的，应当明确办理土地使用权出让手续的主体和相关费用的负担。值得注意的是，项目的土地使用权与项目的规划密切相关。国土部门通常按照项目的建筑面积收取土地使用权出让金。如果开发商取得土地使用权后，规划部门对项目容积率进行调整，很有可能需要对增加的建筑面积另行缴纳土地使用权出让金。因此，如果有可能调整规划，应在合同中明确，避免纠纷。
5。项目工期房地产项目投资巨大，能否按计划完成，对所有投资者的利益影响很大。由于参与开发的各方对项目的投资方式不同，利益也不完全一致，在工期方面可能会有不同的要求。比如土地使用权的投资方，会要求投资方尽快投入资金，以保证项目尽快完工，从而保障其利益。然而，投资者可能会因融资问题而试图减少其对建设期的压力。因此，合同中应明确规定项目的持续时间。如果一方负责日常的工程建设，就要明确其对工程质量的法律责任。考试房地产估价师
6。收益分配条款合作开发房地产的具体收益分配方式非常多样，但总的来说，无非是实物分配和现金分配。如果是项目公司型合作开发，其收益分配应受到《公司法》和《外商投资法》等相关法律法规的限制。如果是非项目公司型合作开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。如果采用实物分配，涉及的税费金额可能相当巨大，这一点也要商定。
7。违约责任。合伙人可能的主要违约行为是未按合同约定履行出资义务。相应地，违约责任条款也应重点规制这种情况。此外，项目公司的合作开发方可能利用其在项目公司董事会或管理层中的优势地位侵犯对方的合法权益，这种情况下的违约责任应在合同中予以明确。
第二节中外合作房地产开发合同相关法律问题
根据中国法律，中外合作房地产开发有两种形式，一种是设立中外合作企业(合作企业)进行开发，另一种是设立中外合资企业(联营企业)进行开发。目前我国利用外资的相关法律不允许以不设立公司的形式进行中外合作开发。因此，项目公司合作开发在中外合作开发中很常见，但在内资企业合作开发中相对少见。在上述两种形式中，合作企业在出资形式、分配方式、投资回收等方面具有相对较大的灵活性。实践中，由于房地产项目资金需求量大，通常的合作方式是中方提供建设项目的土地使用权，外方提供资金合作开发。由于我国土地使用权出让制度不健全和各种历史原因，一般来说，合作各方使用土地的成本相对较低，所以中外合作房地产开发大多是通过建立合作企业的方式进行的。但是，由于合资各方的权利和义务是按其出资比例分担和承担的，而土地使用权的市场价值往往与土地提供者的土地成本不成比例，因此很难按照法律规定来操作权利和义务的分配，所以这种方法比较少见。当然，随着土地市场的逐步规范，合资企业在运营标准化方面的优势逐渐凸显，采用中外合资企业合作开发房地产将成为更多企业的选择。但是，至少在目前，中外合作经营模式的合作开发房地产仍是主流。除非本条特别提及，中外合作开发指的是这种合作方式。
一、合作主体
中外合作房地产开发合同的主体至少应当符合我国法律关于中外合资经营企业的规定，即外方应当是中国境外的自然人或者法人，中方应当是中国境内的法人或者其他经济组织。中国自然人暂时不能成为中外合作房地产开发合同的主体。在房地产开发的专业资质方面，立法对外方没有特殊要求，与一般的中外合作企业没有区别，只要能提供充足的外汇资金即可。对于中方合作方，如果房地产开发合作企业不是专门为开发某一特定项目而设立的项目公司，对中方合作方没有特殊要求，只要具备相应的开发管理能力即可。设立房地产开发合作企业，应当符合《城市房地产管理法》及相关法律法规规定的条件。房地产开发合作企业为项目公司的，合作方为提供土地使用权的一方，应当是项目土地使用权的完全所有人，并应当与政府土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书；如果中方合作方不是当地合作方，则应具备相应的开发能力，如在资金和人员方面具备相当的能力。前期由中方提供土地使用权，外方提供资金进行中外合作房地产开发。目前，三方或三方以上共同组建房地产开发合作企业。在这种情况下，可能有两个以上的中国当事方，其中一个可能是土地使用权持有人，而其他中国当事方可能只是投资者，与外国当事方地位相同。在这种情况下，不可能要求所有中国当事人都是土地使用者。而且随着中国土地一级市场的对外开放，外国企业通过拍卖等方式成为土地使用者的情况逐渐出现，中国作为建设资金提供方的可能性大大增加。本文认为，在这种情况下，我国的主观要求应当放宽。