物业服务合同法律问题浅析（三）

(2)物业管理公司不能以停电停水的方式强制缴纳物业服务费
目前在很多住宅小区，物业管理公司以停电停水的方式威胁强制业主缴纳拖欠的物业服务费。消费者协会统计也显示，此类投诉位居前列，并有上升趋势。【7】这类问题，涉及到业主的日常生活，容易引发业主与物业管理公司的矛盾，导致业主的愤怒。应重视其治疗。
物业管理企业的权利主要是根据物业服务合同收取物业服务费。在实践中，物业管理公司经常根据委托向业主收取水电费和有线电视费。而且物业服务合同往往约定业主不交物业服务费，物业管理企业可以断电停水。因此，物业管理公司普遍认为，业主不交物业服务费，物业管理公司停水停电并无不妥，既是合同约定，也是常识。
同样，物业服务合同和供水合同是两个独立的合同，涉及不同的当事人。业主供水合同的相关方是供水公司和供电公司。根据权利义务一致的原则，用水户有义务缴纳水电费，供水公司有义务按照约定供水供电。即用水户有权要求供水供电，供水供电公司有权收取相应的水电费。根据双务合同履行中行使抗辩权的原则，用水户不履行缴纳水电费义务的，供水公司可以拒绝履行供水供电义务，即供水公司此时有权停止供水供电。可见，供水公司和供电公司是停水停电的权利人。物业管理公司不是小区业主的供水方，没有断水断电的权利。在物业服务合同中，双方约定在业主不交物业服务费的情况下，给予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水方的权利。在合同法中，这是一个涉及他人的合同条款，必须经过第三方即供水方的认可，否则无效。而且，由于供水供电义务对应的是缴纳水电费的义务，即使供水供电公司授权物业管理公司代其收取水电费，并可以断水断电作为收费手段，物业管理公司也不能通过断水断电的方式来催收物业服务费，只能通过其来催收水电费。因为供水供电不是物业管理公司提供的服务，供水供电公司的授权范围有限。
以前物业管理公司是向整个小区收取水电气有线电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费。这是作为物业服务费的组成部分写入合同的，在《城市住宅区物业管理服务费暂行办法》中有明确规定。现在，新的《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业管理企业接受委托收取前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确公共服务提供者与业主的直接关系，明确物业管理企业、业主与提供公共服务主体的关系，防止物业管理企业利用其便利条件侵害业主利益，获取不当利益。当然，物业管理公司按照合同收取物业服务费的权利也必须得到保障。当业主拒交物业服务费时，物业管理企业应根据合同约定或法律规定，采取法律程序维护自身权益，如向业主委员会申请督促业主缴纳物业费，亲自与业主沟通，向法院提起诉讼，或根据双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁，等等。
(3)物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒付服务费
在物业服务合同中，双方权利义务明确:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务；业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。现实生活中就发生过这样的案例，物业管理公司未按规定或约定公布其财务收支情况，业主拒交物业服务费，引发纠纷。在这种情况下，业主是否有权拒付物业服务费，存在不同的观点。一种观点是:物业管理企业按照合同约定提供同等质量、同等价格的服务，即使其财务状况没有公布，业主也应当支付服务费。另一种观点认为，定期公布财务报表是物业管理公司的义务。如果不履行义务，业主可以行使抗辩权，拒绝支付服务费。个人认为，在这种情况下，需要对业主和物业管理公司的服务合同进行分析，然后做出判断。