房地产估价师考试辅导：第十二讲

第12讲物业管理制度与政策
一、小结:

1.物业管理概述
2、业主、业主大会和业主委员会
3、前期物业管理
4、物业管理服务
5、物业使用和维护
6、法律责任
7、物业服务收费[

1.了解物业管理的基本概念、性质和内容，以及业主、业主大会和业主委员会的权利和义务。
2。熟悉物业管理服务的要求。
3。掌握物业服务收费的要求和维修资金的收取和使用。
三。内容咨询:

第一节物业管理概述

一、财产和财产管理的基本概念

1.物业的含义
从物业管理的角度来看，物业是指各类房屋及其附属设备、设施和相关场地。各种房屋可以是楼房，也可以是单体建筑。同时，房产也是单位房产的称谓，比如一个住宅单元。同一物业通常属于一个或多个业主。附属设备、设施及相关场地是指各类室内外设备、市政公用设施、相邻场地、庭院、主要道路等。与上述建筑物相配套或为建筑物使用者服务的。
2。物业管理的含义
物业管理是指业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。其中，委托和补偿是物业管理的两个基本特征。应该有委托合同。
物业管理企业，通常称为物业管理公司。房子的主人就是主人。物业管理区域内的全体业主组成业主大会，在物业管理区域内的物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。
3。物业管理的目的
物业管理的目的是保证和充分发挥物业的使用功能，保值增值，为业主或非业主创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益和环境效益的统一同步增长，提高城市的现代文明程度。
例: ()是物业管理的两个基本特征。
A、有偿B、无偿c、委托d、利用
答案:AC
二。物业管理的性质
物业管理是与房地产综合开发的现代生产方式相匹配的综合管理；它是随着住房制度改革的推进，与产权多元化格局相联系的统一管理；它是适应建立社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化管理。物业管理是一个服务行业。社会化、专业化和市场化是物业管理的三个基本特征。
(1)社会化
物业管理社会化有两个基本含义。一是业主从社会上聘请物业管理公司；第二，物业管理企业要去社会上寻找可以管理的物业。
物业的所有权、使用权和经营权的分离是物业管理社会化的必要前提，现代大生产中的社会化专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
(2)专业化
市场化是物业管理最重要的特征。物业管理专业化是指专业物业管理企业通过签订合同或契约，根据物业业主和使用人的要求实施专业化管理。因此，物业管理企业必须具备一定的专业资质，达到一定的专业水平。
(3)市场化
在市场经济条件下，物业管理的属性是管理，提供的商品是劳务。物业管理企业按照现代企业制度建立和经营，向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买和消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营实现的商业行为，就是市场化。
例(判):1。市场化是物业管理最重要的特征。()
答案:是
2。物业管理是一个服务行业。社会化、私有化和市场化是物业管理的三个基本特征。()
答案:错了
三。物业管理的基本内容
社会化、专业化、市场化的物业管理本质上是一种综合性的经营管理服务，集管理、运营、服务于一体，在服务中提高经营管理水平。三者相互联系，相互促进。物业管理涉及领域广泛，其基本内容按照服务性质和提供方式可分为三类:常规公共服务、针对性专项服务和委托专项服务。
1。日常公共服务
这是指物业管理中的公共管理和服务工作，是物业管理企业为全体居民提供的最基本的管理和服务。目的是保证物业的完整和正常使用，维护正常的工作生活秩序和良好的环境。公共服务管理是物业全体居民每天都可以享受的，其具体内容和要求应当在物业管理委托合同中明确约定。
公共服务主要包括以下八项:
(一)房屋共用部位的维修管理；
(2)房屋共用设备设施的维护管理和运行；
(3)环境卫生和绿化管理服务；
(4)协助治安、消防、交通等管理事务的服务。在物业管理区域内；
(5)物业装修管理服务。包括房屋装修的申请和审批，装修设计的管理，安全
等等；
(6)维修基金托管服务。这是指物业管理企业接受业主委员会或产权人的委托
管理房屋共用部位共用设施设备维修基金；
(7)物业档案管理；
(8)代收代付服务。
2。针对性专项服务
针对性专项服务是指物业管理企业为满足部分居民、群体和单位的需求而提供的各类服务。其特征是物业管理公司事先设立服务项目，公布服务内容、质量和收费标准。当居民需要这种服务时，他们可以自己选择。特服本质上是一种代理业务，为居民工作生活提供便利。特色服务是物业管理企业开展多元化经营的主要渠道。
专项服务的内容主要包括日常生活、商业服务、文化教育卫生、社会福利和各种中介服务五大类。
3。委托专项服务
专项服务是受物业所有人和使用人委托，为满足其个性化需求而提供的服务。通常在物业管理委托合同中没有要求，专项服务中也没有成立物业管理企业，物业业主和使用人提出了这方面的需求。这时，物业管理企业应尽力满足他们的需求，并在可能的情况下提供特殊服务。
特服其实就是特服的补充和完善。当有一定需求的居民较多时，物业管理企业可以将此项专项服务纳入专项服务。
以上三类管理和服务是物业管理的基本内容。物业管理企业实施物业管理时，第一类是最基础的工作，必须做好。同时，根据自身能力和居民需求，确定二、三类中的具体服务项目和内容，采取灵活多样的管理机制和服务方式，以人为本做好物业管理的管理和服务工作，不断拓展其广度和深度。
例: ()是物业管理企业实施物业管理时最基础的工作。
A、经常性的公共服务B、针对性的特殊服务c、委托性的特殊服务d、临时性的服务
答案:A。