房地产估价师知识考点：拍卖

第五章拍卖

一、概述

拍卖和竞价的区别:1。标的:拍卖是依法可以处分的财产或物品，招投标是大型项目。2 .
。实施机构:拍卖是依法设立的拍卖企业，竞价可以委托，也可以自邀。3.行为目的:拍卖是财产或产权的转移，竞价是合作伙伴完成项目的选择。4.拍卖结束时，委托人和买受人向拍卖行支付佣金；不需要投标。

买受人是指以该价格购买拍卖标的的竞买人。

拍卖规则包括以下四点:

1.出价最高者获得规则。

2.保留价格规则。保密保留价变更通知一般应在现场拍卖前(1 ~ 2)天内送达拍卖人。

3.瑕疵的主张规则:委托人应当告知拍卖人，拍卖人也应当指出或者提示竞买人知道或者应当知道拍卖标的的瑕疵。委托人或者拍卖人应当对其知道或者不知道的瑕疵承担过错责任和担保责任。

4.禁止参与竞价规则。

二、拍卖实践

《拍卖法》规定，拍卖非公有财产，委托人和拍卖人可以在拍卖成交后收取不超过成交价格5%的佣金；公物拍卖原则上不向拍卖人收取佣金。可以提前付款，从交易价格中扣除。支付方式和期限应当在委托合同中约定。

《拍卖法》规定，拍卖人应当在拍卖日的7日前发布拍卖公告，这是发布拍卖公告的期限。拍卖公告中应当载明的事项包括(拍卖的时间、地点、拍卖标的。拍卖标的的展示时间、地点，竞买需办理的手续)。拍卖标的的展示时间不得少于2天。

手工拍卖。首先，拍卖师会当众报出拍卖标的的价格。如果没有人出价，拍卖人将递增报价。如果有人报名出价，交易就会达成。在竞价拍卖中，拍卖师宣布的起拍价不是要约，只有竞买人报出的价格才是要约。

三。强制拍卖

狭义的法院强制拍卖是指法院为实现申请人的债权，依法强制查封、扣押、冻结的被执行财产取得拍卖价款的行为。法院强制拍卖的主体是指人民法院和商业拍卖机构(公司)。

与任意拍卖相比，强制拍卖具有一些特征，包括:国家强制性、主体的非所有权性、主体的特定性和目的的利他性、权利义务不对等(享有更多权利，承担更少义务)。

在拍卖程序中，案外人对拍卖标的的执行提出异议的，法院不得继续强制拍卖。

四。房地产拍卖

房产拍卖的特点包括:房产拍卖数量多、价值高、房产拍卖合法性强、拍卖结束后的后续工作多。房地产拍卖业务主要受(法院)委托。

拍卖行应在拍卖日前(半个月至一个月)以报纸或电视等媒体公告形式发布有关房地产拍卖的公告信息。

在房地产拍卖前期，需要对拍卖标的进行认真调查，核实其产权和程序的完整性，协调理顺与房地产开发、经营和管理相关的各方面工作，确保后续房地产产权变动的顺利进行。

房地产的估价结果只能作为确定底价和交易价格的参考。

注:有共有人的房地产拍卖，需有共有人的书面同意。有租赁登记的，应当通知承租人；分层、分割房屋拍卖，取得土地使用权的分摊面积；成套房屋不得单独拍卖。

根据国家最新规定，国有土地使用权出让必须采取招标拍卖的形式。集体土地上的房屋拍卖前，应向当地乡镇人民政府提出申请，经批准后方可进行拍卖。以划拨方式取得房地产权证拍卖的，应当报有批准权的人民政府批准。