房地产估价规范条文说明（五）

5估值方法
5.1估值方法的选择
5.1.2由于每种估值方法的局限性(每种估值方法的适用对象和条件不同)，以及估值中使用的各种数据的不确定性，不可避免地需要对所有估值方法进行估计和判断。因此，很难保证采用任何一种估值方法。
由于每种评估方法的估计和判断角度不同，所依赖的评估数据和资料也不同，因此数据的不确定性对各种评估方法的估计和判断过程有不同的影响。对于同一评估对象，应同时选择两种以上的评估方法，这有助于相互补充，消除数据的不确定性对评估结果准确性的影响。
5.1，4市场比较法最直观，适用面广，易于准确把握，最能体现房地产估价的基本原理。因此，当采用市场比较法进行估价时，应作为首选。
5.1.7本条的规定主要考虑了评估行业的现状。目前，许多评估人员往往倾向于采用成本法进行评估，但不能全面准确地理解和运用成本法。
5.2市场比较法
5.2.2拥有大量的房地产交易实例是运用市场比较法进行估价的前提。如果交易实例太少，不仅会影响评估结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。所以，评估师首先要通过各种渠道尽可能多地收集房地产交易实例。
一般房产交易的收款方式有以下几种:
1。查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；
2查阅各种报刊杂志上有关房产租售的信息；【/br/】3作为房产的购买者，与房产管理者、交易各方谈判，获取各种信息；
4通过各种房地产交易展会获取信息，掌握信息；
5同行互相提供信息；
6获取信息的其他方式。
通过以上六种渠道，评估人员收集了交易实例，包括:
1双方信息及交易目的。交易双方的信息不仅包括交易者的名称、性质、法定代表人、地址等基本信息；更重要的是，要说明交易双方是否在公开的市场条件下进行公平自愿的交易，即属于正常交易还是非正常交易。
交易的目的是指交易双方为什么进行交易，一般包括买卖、入股、还债等目的。
2交易是真实的，比如，房产情况。一般应包括:(1)位置、形状、面积；(2)地质条件；(3)购物、交通等环境条件；(四)土地利用现状和规划用途；(五)地上建筑物的基本情况；(6)权利状况。
3交易价格。成交价格应包括总房价、总房价、总地价、相应单价和房屋租金等。同时，应说明价格类型、价格水平、货币类型和货币单位。
4付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、按揭贷款比例、租金支付方式等。【/br/】在收集房产交易实例时，评估师提前为不同类型的房产准备了统一的表格，即“交易实例调查表”。按此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项。另外，输入电脑，建立数据库，实现快速查询和调用也很方便。