我国控制性详细规划的研究

控制性详细规划作为城市总体规划和修建性详细规划的中间环节，是城市规划管理的主要依据和土地有偿使用的前提。随着市场经济浪潮的冲击，其控制力也受到了严峻的挑战。改革开放后，中国经济高速发展，城市建设加速，同时也出现了各种失控现象。我认为这主要有两个原因:
1。开发商和建设单位盲目追求经济利益，不断改变建设用地，增加建设密度。
1。行政领导为了招商引资，强行干预控制性规划。美国的控制性详细规划是典型市场经济体制的产物，规划法律法规体系较为完善，值得我们借鉴。
美国的分部。美国地方规划管理的三种控制方法:分区法、土地细分法和设计导则。
其中，区划法和土地细分法是真正的法规，设计指导原则只是一种引导性的控制手段。
美国的区划以“保护公共卫生、健康和福利”为出发点，结果是严格控制土地经济利益。分区包括:1。许可用途。地块的设计要求(地块最小面积和宽度、红线后退、容积率等。).3.建筑设计要求(限高、层数、建筑面积等。).区位、用途、开发强度等这些因素直接影响地价，关系到房地产业主和地方政府的利益。所以只能按照公开的法律程序来确定。即影响地价的每一个重要因素都在控制规则中得到了明确的控制，但对视觉美感没有直接的控制。
中国传统的监管做法无视经济规律。目前我国控制性详细规划的典型做法是规划者参照甲方提供的容积率(密度)在指定街道区域或几个街道区域设置房屋，即在保留部分现状的前提下，追求空体量的美学关系和视觉效果。然后就可以划分地块，分配建筑面积，划定建筑红线，为以后的土地租赁做准备。这种做法往往是土地市场经济的规律。比如规划者为了追求美观的原则，分配不同大小的地块，不同的建筑规定，这样就失去了统一的标准和公平的原则。也违背了地价运行的经济规律。
中国城市规划的误区。由于各种政治、经济因素的影响，我国的规划设计与大型公共建筑项目的设计难以区分。这种现象导致从美学和视觉效果的角度对土地经济制度缺乏全面的认识。在监管控制的立法中，我认为要注意两个原则:1 .土地用途管制应符合土地建设和开发的经济规律。
1。所有对土地价格有重要影响的因素都应在立法中明确规定。
求同存异的原则。在同一区位的相邻区域，美国分区的控制原则是求同存异，即遵循地价运行的经济规律。同样的地段，在土地出让(租赁)时要保证同样的地价，自然要对地块的面积大小、建筑体量、容积率、红线退让等一视同仁。这种控制技术成功地产生了和谐的风格、有序的城市肌理、保护街道界面和合理利用土地。
视觉美感的控制。美国经验:引导手段。
以美国的城市设计指导原则为例。它控制着街景的视角，关心人们在以街道为中心的公共空中的心理和视觉体验。《城市设计指导原则》对影响街景透视的所有因素提出了设计要求，包括建筑体量关系、广场之间的围塑关系、街道与建筑界面的尺度关系等。