注册规划师考试实务

三个例子的评价

1。建设项目选址是一件非常严肃的事情，需要对各种方案进行比较，不仅要考虑拆迁量，还要考虑工程地质条件、周边建设、城市总体规划等诸多因素。显然，上述问题在于广场当初选址考虑不周，决策武断。2 .
。建设城市广场，首先要确定广场的性质。一般来说，广场可分为城市中心广场、休闲购物广场、绿色景观广场、聚集广场、交通集散广场等类型。每个广场对选址、用地规模、周边建设条件都有不同的要求。
[br/]3。由于这个城市的广场属于城市的中心广场，应该位于城市的中心，交通条件便利，靠近城市的主要公共设施，而不是仅仅考虑节省投资。即使工程地质条件允许，广场建成后，其使用效果也会很不理想。

例四、

1993年，某市粮食局以建设粮食批发市场为由，通过当地政府以每亩2.2万元的价格征用小北村耕地109.58亩。当年粮食局申请征地的计划是每年批发零售2500万吨粮油，营业额2000万元，利税100万元。据说它的规模将是全省第一，这将使该市的经济繁荣。然而之后发生的事情，让小北村村民愤怒了很多年。粮食批发市场没有建成，没有为国家和当地百姓兑现，但100多亩耕地却落到了粮食局手里。随后，耕地被分成几块，每块约420平方米。土地使用权以入股的形式转让给个人和部分单位，每块地3.5万元。那些得到土地使用权的人建造了他们自己的房子、商店、旅馆、公司等。粮食局自己建的粮油交易大厅只有200平米，一直没开张。征用了100多亩地，只建了这么一个小交易大厅。连交易大厅现在都租给了私人，做仓库存放方便面。20多名村民代表表示，如果被征用的土地确实是国家需要的，他们会理解并支持。但是我现在看到的真的没有说服力。不管怎么查，求解释。

例4的评价

1。这是一起典型的擅自改变建设用地性质，私自转让土地使用权的案件，情节严重，造成恶劣影响。当初粮食局以建立粮油批发市场为由征用农民土地，其建设项目必然与批发市场有关。否则就是违法用地。但粮食局没有按计划按原规划规模设立批发市场，而是将大部分土地转为房地产开发。被收购的耕地改变了用途，所做的与粮油批发贸易无关。实际上改变了建设用地的性质。2 .
。粮食局因征地后情况变化需要变更建设项目的，还应当按法定程序向规划行政主体部门和规划行政主体部门重新申请。
[br/]3。首先，粮食局要持规划行政主管部门同意变更开发新建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变土地使用性质的申请。

4。其次，规划管理部门会根据相关批准的规划对粮食局的申请进行审核。同意的，提出变更性质的土地利用规划设计条件，包括相关技术条件、技术标准以及与周边建设的相关关系。粮食局需要对变更后的土地重新办理建设用地规划许可证。所以说。改变土地使用性质必须办理审批手续，否则，规划行政管理部门可根据城市规划法的有关规定对其进行行政处罚。

例5、

某房地产开发公司与市区某乡镇政府协商，利用该乡镇的土地进行开发经营。经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了合资公司协议。根据协议，双方成立联合公司，村里提供50亩地，房地产开发公司出钱。在这块土地上建了60栋别墅作为度假村吸引城市游客，预期利润是客观存在的。联合公司开始运营后，由房地产开发公司全权负责，村里不参与管理过程。双方合资期限为50年，公司无论盈利多少，每年都要向村里缴纳固定的利润和管理费。

例5的评价

1。房地产开发公司和乡政府的这种合作是极其违法的。表面上是合资公司，实质上是变相租赁土地。2 .
。首先，承包主体不具备资格。乡镇政府作为一级政府，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司的股东。我国新修订的《土地管理法》第十条明确规定，农村农民集体所有的土地，依法归村集体经济组织或者村民委员会所有。因此，乡政府不能代表农民单方面处置土地并从中获利，不能与房地产开发公司签订联营公司合同。
[br/]3。另外，这个联合公司的协议也是非法无效的。合同规定，所谓的村不参与公司的任何管理过程，只定期收取利润费用，不承担风险，等等。完全不符合一般合资企业必须遵循的共同投资、共同经营、风险共担的原则。说明村里根本不是想办联合公司，只是单纯想通过出让土地使用权来赚取利润。