问题是：1,我是否需支付违约金,2,他不交房怎么办,3,他欠的物业费取暖费怎么办？

律师您好
   有个问题咨询一下。
   我在北京有一处底商房出租了，但房客借口物业的管理问题，及冬季屋内温度低等原因，两年来一直不交物业费和取暖费，至今欠款已达二三万元。我与他的租赁合同已明确他交这些费用。物业公司找我（业主）缴费，我催促房客缴费，房客却以种种理由不缴，让物业去找他。您说我该怎么办？
   如此拖下去也不好解决，我与十月中旬已书面提出提前解除合同（合同是五年），按合同约定三个月后收房。问题是：
1。我是否需支付违约金？
2。他不交房怎么办？
3。他欠的物业费取暖费怎么办？
  恳请您提出解决办法。

那就首先要看物业的管理问题，及冬季屋内温度低等是否确实存在，如果存在，你就不能随意地解除合同。如果不存在，你就可以到法院起诉他支付该费用。除非你与物业有另外的约定，否则你应该先行支付物业费。