加装电梯合法表决应当注意的问题

加装电梯合法表决应当注意的问题 
谢存海

  正确理解民法典规定的加装电梯合法表决程序，需要特别注意以下三个方面：
  一、需要把握“三个要点”
  1. 符合法定表决程序。根据民法典第278条规定：针对加装电梯类表决事项，在各户专有面积相同的情况下，第一步参与表决的人数达到2/3就合法；第二步表决同意的人数达到参与表决2/3占比的3/4同意即通过；第三步如果表决同意的人数达到法定2/3参与表决的人数，那么，无论是占比2/3业主还是3/3（全部）业主参加表决，表决结果均合法有效。
  2. 不得违背法律强制性规定。法律的强制性规定与任意性规定相对，是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范，法律行为因违反法律强制性规定而无效。法律的强制性规定分为义务性规范和禁止性规范。法律规范中带有“应当”“必须”“应”“不得”之类的词语，要求一定这么做的，就是“强制性规范”。
  3.  不得违背公序良俗。是不是违背公序良俗，就物业管理事项来说，一般看三点：一是看是不是符合民法典处理“相邻关系”的相关规定；二是看是不是违背国家宏观政策；三是看是不是 属于滥用民事权利行为。
  二、需要注意“三个环节”
  1.  以6层12户为例，假如各户专有面积相同，12户户中的8户（全体业主的2/3）以上同意，甚至6户（占比2/3x3/4）以上同意，即可申请加装电梯；
  2.  加装电梯不需要全体业主同意，底层住户无“一票否决权”；
  3.  住户如认为安装电梯损害了自己的利益，可以请求赔偿，但不能阻挠电梯施工。
  三、需要消除“一个误解”
  针对民法典第二百七十八条，有些人容易产生“必须全体业主参与表决3/4同意才有效”的错误理解。
  根据《民法典》第二百七十八条规定，加装电梯类表决可分为高、低两个门槛。所谓“高门槛”，是指原来物权法第七十六条规定的“双三分之二同意”的门槛；所谓 “低门槛”，是指在原《物权法》第七十六条规定“全体业主参与表决”的基础上，降低参与表决人数门槛，以2/3业主参与表决为前提条件和计算基数，只要最低同意占比达到3/4即合法有效。当同意占比达到法定参与表决人数的4/4、也就是2/3参与表决的业主全部同意时，就同时具备了高、低两个门槛的合法占比条件。以12户单元为例，只要2/3业主也就是8户业主表决同意，就不仅具备了“ 以2/3业主参与表决为计算基数、3/4表决同意” 的低门槛有效表决条件，而且达到了“ 以全体12户业主参与表决为计算基数2/3同意”的高门槛合法占比要求。
  概而言之，加装电梯表决必须严格遵守法定程序、正确认定表决结果，用低门槛“2/3参与表决、3/4表决同意”的有效条件，替代高门槛“全体业主参与表决、2/3表决同意”的有效条件，把符合法定占比2/3参与表决且全部同意的8户业主排除在外，违反了法律的强制性规定，因而是无效的。