2022地产行业大洗牌，新年翻身仗即将打响！

经历了重重严苛考验后，房企们也交出了2022年的答卷。

去年房企排位大洗牌，TOP10之中，纯民企只有碧桂园和龙湖上榜。

其余八席被保利、万科、华润、中海等实力雄厚的央国企，或有国资背景的混改房企占据。其中，曾是“招保万金”之一的金地重回TOP10，厦门建发更是突飞猛进首次出现在榜单上。

不难看出，国企军团逆市崛起，还能稳站十强的民企更是显得尤为不易。

比如此次排行第九的龙湖，较上年还上升一位，12月销售额达200.5亿元，环比增长约15%，回暖速度高于行业平均水平。

据丁祖昱评楼市，2022年房地产市场，整个行业规模回到2015年。但与此同时，有一半的城市在四季度开始止跌回稳，市场底已经开始出现。

可以说，随着年底利好政策频出，坚挺走过这一年的房企，相信明年会更好。

房企等来“史诗级”救援

去年最令地产人振奋的，莫过于年底两个月密集的利好政策。

先是11月16日，“金融16条”掷地有声，纠偏了此前的金融政策，支持金融机构对央国企与民企融资一视同仁。

政策发布后，中指数据显示，有120多家房企陆续获得银行授信，60余家银行机构提供的授信总额度超过4.8万亿元。

同时，支持房企信贷、债券、股权融资的“三支箭”相继射出。很快，一个月内，内保外贷也已落地。

12月15日，“房地产是国民经济的支柱产业”再被提及。要知道，房地产首次被说成“支柱产业”还是2003年的事，最近5年取而代之的则是“房住不炒”。

房企融资水龙头被打开，新天地的气息扑面而来。2023年，是时候大干一场了。

那什么样的房企，能够在回暖的市场抢占先机？最大的优势小编认为有两点，强融资能力与土储质量。

融资水龙头开启

在融资窗口慢慢打开后，第一批“吃螃蟹”的优质房企积极涌现。

比如，在“第二支箭”债券融资中，龙湖获得了首笔200亿元中债增信债券额度，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。这种待遇已经两年没在民企身上见到了。

不仅如此，龙湖还由六大行共同承销，成功发行“第二支箭”首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%，创中债增进担保民营房企债券的新低，甚至逼近国开债。在这期间，龙湖还成为继万科后，与全部六大国有商业银行签署战略协议的第二家房企。

“第三支箭”股权融资启动后，在2022年的最后一个交易日，保利发展披露了2023年125亿元的定增预案，成为该政策发布以来，募集资金规模最大的涉房再融资。

据不完全统计，包括保利发展、世茂股份、福星股份、大名城等在内的16家沪市涉房企业，已披露重组或再融资计划，国企民企可谓齐头并进。

而在内保外贷上，12月9日，中国银行利用境内外市场资源，为龙湖提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元，当日已实现提款，成为“内保外贷”落地的首单。

不仅是龙湖，12月12日，资本市场消息，中国工商银行也拟为碧桂园提供该业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额有待最后落定。

此前在偿付高压下，不少房企选择“弃外保内”，内房企在境外信用下滑，中资美元债市场也一度崩溃。此次龙湖和碧桂园“内保外贷”的消息释放了一大信号，即内房企在境外信用形象的修复，也得到监管层的重视。

可以看到，自融资通道打开以来，龙湖身影频现，这与其自身的硬实力密不可分。截至2022年上半年，龙湖连续六年保持“三道红线”绿档，期末现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%。

优质土储为基石

优秀的融资能力，是房企现金流的重要保障，进而才能够丰富土储，做到“手有余粮，心中不慌”。环环相扣之下，优质房企亦能抢先一步，获得更多未来发展的基石。

回顾2022年的土拍市场，热度并不算高。

去年集中供地以多批次供应为主，22城住宅用地成交规划建筑面积同比减少40.7%，土地出让金17826.9亿元，同比上一年减少21.8%。

这两年的土拍市场，可以说是央国企和各地城投在挑大梁，但这一波大军的热情也在减退。不过，倒是有少数头部民企，罕见地持续活跃在土拍一线，比如上文提到的龙湖。

2022年，龙湖在土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。

龙湖CEO陈序平曾在2022年中期业绩会上表示：“上半年我们获取土地的平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

不难看出，在去年严峻的楼市环境下，仍能在高能级城市拿地，凸显了龙湖资金端的充裕，以及在融资端的信心，才能持续保持强劲的土地获取力。而高质量的土储，也能帮助龙湖在新一年城市分化的行情下取得先机。

除了布局全国的龙湖，不少深耕区域的民营房企也在积极出手。比如滨江集团，从今年第一批次至第四批次，杭州每场土拍其都未缺席。这也反映出本土房企对于本地市场的深耕决心，以及对于本土项目的操盘能力之强。

随着房地产慢慢度过调整周期，未来市场或许将不再“唯规模论”，房企的发展也将由“强者恒强”向“稳者恒强”转变。在优质土储的基础上，回归产品，才能高效提振销售端，进而反哺房企本身。

结语

对于地产行业而言，相信最坏的时候已经过去。整体较为健康的优质房企，终于在去年等来了国家队下场。

新年房企翻身仗即将打响，在市场信心与信用的修复上，相信优质房企更具备带领行业走出阴霾，重新回到健康发展轨道的优势。

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