浅析房产公司如何做好项目结算的审核工作

大部分房地产项目竣工验收后，建设单位会将其竣工结算书(含竣工资料)提交给房地产公司审计部门审核。规定国家和集体投资项目必须通过社会审计，民营企业和外资企业可以自行审计，不委托社会审计。然而，目前大多数房地产公司不仅要自己进行内部审计，还要请专业的审计公司来做。通过对施工单位提交的结算书进行全面系统的检查和复核，及时纠正存在的错误和问题，使工程造价的确定更加合理，达到有效控制工程造价的目的，保证工程目标管理的实现。怎样才能又快又好的审核工程造价？
首先要请专业的审计公司进行审计。

由于建设工程结算的编制是一项技术与经济相结合的复杂而细致的会计工作，因此要求编审人员不仅要具备一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工工艺等一系列系统的建筑工程知识，还要具备较高的预算专业素质和合同管理水平。但在实际工作中，无论水平好坏，总免不了会有这样那样的失误。如果定额换算不合理，由于新技术、新结构、新材料的不断出现，定额中遗漏或需要补充的项目和内容也在增加。但由于缺乏调查和可靠的第一手数据，结算定额或补充定额包含较多的不合理性；其次，结算中高估冒算现象较为普遍。一些施工单位为了获得更多的收入，不是从改善管理、提高工程质量、创造社会声誉入手，而是通过多算工程量、定高固定单价、巧立名目等手段，人为增加工程造价。另外，由于工程造价由多项组成，变化频繁，计算程序复杂，计算依据不同，容易造成误差。

为了纠正以上错误，需要请专业的审计公司进行审计。项目审计虽然是事后控制，是“比以前好”，但也是很有效的。如富仕别墅项目，建筑面积1341㎡，楼高11米，为砖混结构(局部框架)，地下室深3米。通过专业审计，单位工程造价由审计后的2053元/m2降至1428元/m2，而业主仅审计费就花了6000元；世纪空公馆项目，建筑面积22000平方米，上部24层，1-6层为裙房，建筑面积7200平方米，地下2层3600平方米，为框剪预应力楼盖结构。通过审计，单位成本从1977元/平方米降低到审计后的1681元/平方米，是公司。

相对于几千万甚至上亿的工程造价，审计费用甚至可以忽略不计，但是产生的经济效益却是非常好的。所以目前大部分房地产公司都会请审计公司为他们把好最后一关，花一点审计费，获得项目成本的极大节约。

二、通过招标选择审计单位。

现在社会上工程造价咨询公司很多，良莠不齐。所以要通过招投标选择最好的审计公司。一般我们会出人意料的邀请五家工程造价咨询公司投标。通过发布招标文件，比较其投标报价文件，主要对其资质等级、营业执照、合同履约情况、业绩证明、人员设备、审核计划、进度安排、报价等方面进行综合比较，采用综合评分法选择单位。其中，审计方案尤为重要。我们要求审计单位的具体审计人员逐项计算工程量，逐项检查定额子目，逐项检查材料单价。不能采用抽查审计等其他方法。目前施工单位多为民营企业，其审计对账是逐项进行的。如果审计单位只是抽查，施工单位对任何审计高的地方都没有意见，但是业主不满意。但建设单位会提出任何审核低的地方。如果审核没有提前算好，审核速度不仅满，而且质量不高，业主和施工方都不满意。所以我们强调审计单位要一个一个查。其次，审计公司的业绩很重要:我们在审计别墅项目招投标的时候，特别关注他们之前有没有做过别墅项目，有没有做好别墅装修审计。我们在审核世纪空大厦的招投标时，特别关注他们之前是否做过高层写字楼或住宅楼的审核，是否做过预应力工程、钢结构工程、钢筋种植、碳纤维加固等专业性很强的审核，因为只有做过类似的工程，才会更有经验。另外，审计费用标准也很重要。比如有的单位按照减免金额收费，有的单位按照国家规定收费。总之，投标既能体现自己的专业能力，又能降低审计费用。比如富仕别墅项目、世纪空项目的审计费用就比上海低很多。

三、提交的审核资料要完整:

由于审计公司对现场情况不熟悉，他们完全根据业主提供的竣工结算资料进行审计，这就要求我们对提交的审计资料负责。一般情况下，提交审核的材料有:

1.工程竣工图；

2.总承包；

3、各种专业指定分包；

4.现场签证、技术核定单和设计变更；

5.甲方定价的材料设备资料；

6.相关会议纪要、联系单、地质调查报告等。

竣工图一般是由施工单位绘制的。为了算账，他们经常画那些没建好的。根据竣工图，结合隐蔽签证、现场签证、设计变更，检查是否已按图纸和合同完成全部工作，有无漏项、拉项。认真核实每一项工程变更是否真正落实，该增加的是否增加，该减少的是否减少，实事求是。因此，作为业主的审核代表，必须严格控制竣工图的质量。竣工图不仅要监理审核签字盖章，还要业主项目经理严格审核签字盖章。

工程竣工结算中设计变更漏洞较多，有的有设计变更但没有施工；有些施工减少了，但没有相应的设计变更；还有的是设计变更量远大于实际施工量；这个清单还在继续。因此，在结算时，要求我们的工作人员在工作方法上耐心细致，仔细计算工程量，不要怕麻烦，多到现场查看。比如世纪空大厦的图纸中，要求1-6层4米高裙房的顶棚要用界面剂全部批好，然后用1: 1: 4的砂浆拌好，再用白水泥嵌实。但是在实际施工中，并没有因为以后精装修而施工。如果不仔细查的话，油漆和家具的费用会增加20万左右。