深圳经济特区物业管理条例

深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第57号

《深圳经济特区物业管理条例》已于2007年9月25日经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，现予公布。

深圳市人民代表大会常务委员会
2007年10月17日

(2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过)

第一章总则

第一条为了规范深圳经济特区(以下简称特区)的物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。第二条本条例适用于特区的物业管理。
第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管的原则。
物业管理应当遵守法律法规，不得损害公共利益和他人的合法权益。
第四条市政府物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)负责物业管理的监督管理，履行下列职责:
(一)组织实施本条例和其他有关物业管理的法律、法规，执行国家有关物业管理的规定；
(2)研究制定或拟定物业管理相关政策措施；
(三)指导、协调区政府物业管理行政主管部门(以下简称区管部门)及其他相关管理部门、街道办事处、行业协会等。依法开展物业管理相关工作；
(四)本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理，并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当根据各自职责，依法做好物业管理工作。
第五条街道办事处负责组织协调业主大会的成立和业主委员会的选举工作，在区主管部门的指导下，对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事宜。
第六条深圳市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业的自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定物业服务标准并监督实施，促进物业服务企业依法诚信经营，组织物业服务行业从业人员业务培训，调解行业内部纠纷等。
第七条建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。

第二章业主、业主大会、业主委员会和管理规约

第八条物业的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律法规规定的权利，承担法律法规规定的义务。
第九条物业管理区域依法成立业主大会，选举业主委员会。在一个物业管理区域内成立业主大会。业主人数较少，全体业主一致同意决定不成立业主大会的，全体业主应当共同履行业主大会和业主委员会的职责。
业主大会通过业主大会和业主委员会会议行使职权。
第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开。召开业主大会时，应当邀请物业所在地的社区工作站参加。
第十一条有下列情形之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议:
(一)20%以上的业主提议；
(2)重大突发事件需要及时处理；
(三)本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。
业主提议召开业主大会的，业主委员会应当对提议人的业主身份进行核实。
第十二条业主委员会未按规定召集业主大会的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期未召集的，由街道办事处召集。
第十三条业主大会召集人应当在会议召开十五日前公告会议的议题、时间、地点、方式和表决事项，同时抄送全体业主。
第十四条业主大会会议只有在物业管理区域内，出席会议的业主所持表决权超过半数，且出席会议的业主人数超过全体业主的半数时，方为有效。【/br/】前款所称参加是指业主对会议签到表的签字确认；或同时以书面形式召开业主大会，包括业主签字确认投票或选举人票并按规定方式交回。
业主投票权数按业主拥有的物业建筑面积计算。物业建筑面积按每平方米一票计算，不足一平方米的金额四舍五入。
第十五条业主可以自行投票，也可以委托他人投票。
委托他人投票的，应当出具书面授权委托书，写明委托事项和投票权数。委托人投票时，应当出示授权委托书和委托人及本人的身份证明。
独立产权单位登记有两个以上业主的，自行确定一个投票人。
第十六条业主大会的表决采用无记名投票方式。
一个独立产权单位有一张表决票或投票票，每张表决票或投票票应注明该产权单位的投票权数。
第十七条业主大会作出的决定，应当经业主所持表决权的半数以上、出席会议的业主半数以上同意。
业主大会决定本物业管理区域内物业专项维修资金(以下简称物业专项维修资金)的使用和延续、建筑物及其附属设施的改建和重建，应当经与会业主所持表决权的三分之二以上、与会业主人数的三分之二以上通过。
第十八条业主大会依法作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主委员会应当在业主大会作出决定后三日内在物业管理区域内以书面形式公布决定，并抄送全体业主。
第十九条物业管理区域有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举业主委员会，通过管理规约，制定业主大会议事规则等。:
(1)出售并交付使用的物业建筑面积达到物业总建筑面积的50%以上；
(二)第一套房产已出售交付两年。
物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。
街道办事处在接到书面通知后一个月内，负责核实、组织、协调成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
第二十条筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名，建设单位或者物业服务企业代表一名，业主代表三至五名。筹备组组长由社区工作站负责人担任。筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参与筹备工作并有一定数量业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会成员。
建设单位应提供前期工作所需的物业及业主的相关资料。
第二十一条业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议，无表决权。
业主委员会可以聘请执行秘书，处理业主委员会的日常事务。执行秘书的职责由业主大会议事规则规定。
第二十二条业主大会和业主委员会的活动经费、业主委员会委员的津贴和执行秘书的报酬，按照市政府规定的比例从物业服务费中提取，专款专用。
业主委员会委员的津贴和执行秘书的工资标准由业主大会决定。候补成员不领取津贴。
第二十三条业主委员会委员、候补委员候选人应当是物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力；
(二)履行业主义务，未缴纳物业服务费和专项维修资金的；
(三)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公信力和组织能力强；
(四)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位工作；
(5)积极、及时、全面地以书面形式履行工作职责。
业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主可以联名推荐每位委员、候补委员候选人一名。筹备组应当对委员和候补委员候选人的资格进行审查，并确定候选人名单。
第二十四条业主委员会由五至十七人组成，成员人数为单数。具体数量由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。候补委员的人数定为委员人数的40%。
业主委员会委员、候补委员差额选举，差额比例不得低于20%。
业主委员会委员和候补委员按照预先确定的名额和候选人得票顺序选举产生。
第二十五条业主委员会委员职务终止时，由业主委员会决定，按照得票多少递补候补委员，并在物业管理区域内公告。
第二十六条未依法选举产生业主委员会的，或者业主委员会集体辞职的，经区主管部门确认后，物业所在地街道办事处应当及时组织召开业主大会，选举产生业主委员会。
第二十七条除业主委员会和街道办事处外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。
业主委员会、街道办事处召开业主大会时，物业服务企业、物业使用人和有关单位应当予以协助。
第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，向区主管部门备案成立。
区主管部门应当将备案情况书面通知物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内向区主管部门备案。
第二十九条业主委员会会议由主任召集并主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集并主持。
三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任或者副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处应当指定一名成员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当邀请物业所在地的社区工作站参加。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员过半数同意。一个成员有一票。
业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况和决定的事项在物业管理区域内书面公告。
第三十条以业主委员会名义发布的信息，由业主委员会决定，并加盖业主委员会印章。
第三十一条业主委员会对下列事项的决定，应当经全体委员过半数签字同意:
(一)提请业主大会决定专项维修资金的收取和使用；
(2)请求业主大会决定调整物业服务费；
(三)提请业主大会决定物业服务企业的选聘方式；
(四)提请业主大会批准物业服务合同；
(五)召集业主大会临时会议；
(六)终止委员职务，更换候补委员为委员；
(七)暂停成员职务，请求业主大会罢免；
(八)涉及业主重大利益的其他决定。
第三十二条业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签名，并加盖业主委员会印章。
第三十三条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得在本物业管理区域内作出与物业管理无关的决定或者从事与物业管理无关的活动，不得组织或者参与任何经营活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院依法予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规规定的，由物业所在地的区主管部门或者街道办事处责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域内物业管理无关的决定的，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第三十四条业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:
(一)接受物业服务企业或者有利害关系的业主提供的利益或者报酬；
(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承包、介绍相关业务或者推荐他人就业的；
(三)接受其他可能妨碍公正履行职责的好处。
第三十五条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议批准，暂停其职务，并提交下次业主大会审议决定:
(一)不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重，拒不改正的；
(2)一年内无故缺席业主委员会会议三次的；
(三)违反本条例第三十四条规定的；
(四)其他原因无法担任业主委员会委员的。
业主委员会中止委员职务时，应当允许委员提出申辩并记录备案。
第三十六条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其职务自动终止:
(一)不再是本物业管理区域的业主；
(二)因病或者其他原因丧失劳动能力的；
(3)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职；
(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位工作；
(五)被人民法院判处刑罚的。【/br/】第三十七条业主委员会委员缺额，且在候补委员全部更换为委员后，缺额仍超过40%的，应当召开业主大会会议进行补充。
第三十八条业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由区主管部门决定予以解散:
(一)违反法律法规，严重侵害业主合法权益的；
(2)违法违规，严重影响社区稳定和公共秩序的；
(三)不按规定履行业主委员会职责，情节严重的。
区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。
第三十九条分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
新一期物业业主入住后，应当增加业主委员会委员和候补委员，但增加的业主委员会委员总数不得超过十七人。【/br/】第四十条业主委员会委员被中止或者自行终止，更换候补委员为委员的，业主委员会应当在物业管理区域内公告，并向区主管部门备案。
第四十一条业主委员会任期三年，委员、候补委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并向物业所在地的区主管部门和街道办事处报告。选举应在任期届满前三个月完成。
任期届满前三个月仍未进行换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者督促业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第四十二条业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、档案等财产移交给新一届业主委员会。
第四十三条业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导和监督下，做好财产清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在地街道办事处管理。
第四十四条业主可以查阅业主委员会的全部会议材料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期以公告形式向全体业主报告工作。
第四十五条业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括以下内容:
(一)物业管理区域内物业共用部位的使用和维修规则；
(2)业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
(3)物业屋顶、外墙、门窗、室外设施的清洁、装饰规则；
(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
(五)业主分摊物业管理区域内各项费用的方式；
(六)违反规约的责任。
第四十六条临时管理规约由建设单位编制，并报区主管部门备案。建设单位应当在物业销售场所公示备案后的临时管理规约。
业主入住时，应签订临时管理协议。管理规约经业主大会通过后生效。
第四十七条业主认为临时管理规约、管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规和显失公平的内容，或者裁定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。
第四十八条管理规约正本由业主委员会保存，副本应当在通过后三日内在物业管理区域内公示，并于十五日内抄送全体业主。
第四十九条业主大会通过的管理规约和议事规则，应当在通过后十五日内由业主委员会报区主管部门备案。
业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。
业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用和档案管理规定，建立活动档案，供业主查询。
业主大会印章只有在业主大会做出决定的情况下才能使用。