对商品房在建工程转让时估价的思考

在建商品房项目转让可分为项目转让和预售转让。项目转让是指在建商品房整体工程已完工部分及其相应权益的转让。其估值一般采用成本法和假设开发法，很少采用市场比较法。预售是将单个在建商品房已完工部分的价值与待续部分的现值之和进行转让。一般可采用市场比较法或假设开发法进行估值，很少采用成本法进行估值。如果同一个商品房项目以不同形式转让，即使采用相同的计价方法，所选取的信息和数据也会有所不同。

一、在建商品房项目转让的分类在建商品房项目转让可分为项目转让和预售转让。

项目转让是指在整个商品房项目竣工交付之前，开发主体及其权益的转让。转让后，买方将继续发展。转让的对象是整个在建工程实体、整个土地使用权面积及相应的权益。

另一种转让是预售转让，是指已开发的商品房项目在竣工交付前进行分割转让(如房屋按照单套预售面积包括套内建筑面积、公摊面积、应分摊的土地使用权面积进行转让)。转让后，卖方将继续开发，使其可用。转让对象为每套商品房的预售面积，即该商品房的套内建筑面积、相应的公摊面积、相应的土地使用权面积及其相应的权益。

二。转让时在建商品房项目的估价。在建商品房项目是否取得预售许可证，说法不一。未取得商品房预售许可证的在建商品房项目强制转让，应当按照相关法律法规的要求进行，合理确定计价的定义和方法。

取得商品房预售许可证后，在建商品房项目评估采用的价值定义一般为市场价值。

由于篇幅所限，本文不讨论未取得商品房预售许可证的在建商品房项目的转让问题。本文只讨论取得商品房预售许可证后，在建商品房项目转让的估价方法。

(一)工程转让估价工程转让估价是指对在建商品房整体工程已完工部分及其相应权益的估价。一般采用成本法和假设开发法，很少采用市场比较法。

1.成本法的计算公式为:评估值=开发成本+管理成本+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金及附加:开发成本=土地取得成本+建筑安装成本+其他开发成本，包括设计费、监理费、招标费等。

土地收购成本可根据当地土地出让政策和土地使用权用途，采用适当的估价方法进行估算；安装工程的费用可根据现场勘测的进度调整已完成的工程预算后确定；其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润和销售费用可根据类似房地产开发的有关规定和统计数据，或按土地使用权价值或建筑安装工程费用的一定比例，或按两者之和的一定比例估算；销售税金及附加可根据国家相关税收规定确定。一般情况下，采用成本法评估项目转让可以得到合理的评估结论。

2.假设开发法的计算公式为:评估值=开发后的商品房销售价格-续建安装工程成本-续建期间的管理费用-续建期间的投资利息-续建期间的投资利润-未完工部分的销售成本-未完工部分的销售税费-买受人为在建工程支付的税费。

商品房开发竣工后，可通过对近期已竣工的同类商品房销售价格进行分析，采用因果分析或扩展预测等方法预测销售价格，或根据商品房竣工后可获得的净收益进行折现估算。续建部分的建筑安装费用可根据现场勘察进度调整未完工程预算后确定。其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润和持续建设期的销售费用可根据类似房地产开发的统计数据进行估算，买方购买在建工程的销售税及附加税费可根据国家相关税收政策确定。因此，采用假设开发法可以合理得出项目转让的估价结论，与《房地产估价规范》中的结论一致。

3.市场比较法的公式为:评估值= ∑标准价×权重标准价=交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×其他因素修正系数。

在建商品房项目转让交易案例较少。即使能找到类似的交易案例，将其交易情况、交易日期、区位因素与估价对象进行对比并进行相应调整，也往往无法得到上述公式中其他因素的工程进度、施工质量等数据(尤其是高层、超高层建筑)。这些数据往往是影响交易价格的最重要因素。当无法对估价对象的工程进度和施工质量进行比较和调整时，其估价结论将难以客观可靠。因此，市场比较法不适用于项目转让的估价。

(二)预售转让的估价预售转让的估价是对单幢在建商品房已完工部分的价值与续建部分的现值之和的估价。预售一般采用市场比较法评估。假设开发法也可用于估值，成本法很少用于估值。

1.市场比较法的计算公式为:评估值= ∑比较价格×重量比较价格=成交价格(预售)×成交情况修正系数×区位因素修正系数×其他因素修正系数。类似交易案例的交易日期、交易情况、区位因素等因素(包括对其价值有较大影响的房屋竣工交付日期)容易掌握，因此也可以与估价对象进行比较，做出相应决策。因此，在建商品房项目预售转让可以采用市场比较法进行评估。

2.评估值=现房预计售价-从期房到现房期间预计权益损失-风险补偿折算金额。卖方视角:评估值=现房预计售价-从期房到现房期间预计减少的支出-风险减少转化金额。现房的预计售价可以在分析近期同类竣工商品房售价后，采用因果预测法或扩展预测法进行预测，也可以按照预售商品房竣工交付后的净收入进行折现。从买方的角度来看，其权益的预期损失包括买房后不能立即享受租金带来的收益。需要补偿的风险包括:商品房可能无法按时交付，实际交付的商品房质量低于预期。从卖方的角度来看，支出的减少包括贷款利息的减少、销售费用的减少、资金时间价值的增加等。降低风险包括降低销售风险和贷款偿还风险。

当上述参数能够合理估计时，可采用假设开发法对预售转让时的在建商品房项目进行评估。

3.成本法的计算公式为:评估值=在建工程完工部分价值+续建部分价值现值=在建工程完工部分价值(开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金及附加)。

续建部分价值=属于续建部分(开发成本+管理成本+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金及附加)

已完成部分的开发费用中，土地使用权费用应按有关规定分摊；建筑安装工程费用应包含在预售面积分摊的建筑安装工程费用中；已经投入的其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润和销售费用，可以按照土地使用权价值或者建筑安装工程费用的一定比例，或者按照两者之和的一定比例进行估算；可以根据国家税收法规计算销售税和附加费。

但购买预售商品房，不仅仅是购买在建工程已完工部分的价值，更是购买开发商未来的投资。因此，开发成本、管理成本、投资利息、开发利润和销售费用、销售税和继续建设期间的附加金额的现值应加入其估价中。

当商品房结构和户型相同，建筑面积和预售面积基本能一一对应时，投入的建筑安装工程费用更容易在预售面积之间分摊；但如果建筑面积与预售面积不是一一对应的，那么投入的费用往往很难在预售面积中合理分摊。比如高层建筑的地下室，建筑安装费用有时可以达到整栋建筑建筑安装费用的30%。但建筑安装费用不能全部计入地下室预售价格。如何在预售区之间分摊这笔费用，是一个很难解决的技术问题。因此，我们认为，在解决类似问题之前，应慎重考虑在预售转让估价中采用成本法。

三。估值参数和估值方法的选择

(一)不同形式的在建商品房项目转让，即使采用相同的计价方法，所选用的数据和参数也是不同的。

1.采用市场比较法评估项目转让时，应重点考虑项目进度和施工质量；采用市场比较法评估预售转让时，应重点考虑评估点到交付点之间的长度。

2.采用成本法评估项目转让时，其开发成本为整个项目的开发成本；但采用成本法评估预售转让时，开发成本不仅包括预售商品房应分摊的已投入开发成本，还包括未投入的开发成本。

3.采用假设开发法评估项目转让时，开发完成后商品房的销售价格为整个商品房项目的价格，而采用成本法评估预售转让时，价格为一套或几套预售商品房建成后的价格。

(二)估值方法的选择1。估价方法的选择必须与估价对象及其价值定义相适应；

2.估价方法的选择受到现有信息和数据的限制；

3.评估方法的选择应充分考虑评估工作的效率。在对在建商品房转让项目进行估价时，只有明确估价对象，采用适当的估价方法，选择真实、客观、可靠的信息和数据，才能较好地完成估价项目，得出客观、公正、科学的估价结论。