房地产估价规范条文说明（一）

1总则
1.0.1制定本规范主要有三个目的:一是规范房地产估价行为；二是统一房地产评估的程序和方法；三是使鉴定结果客观、公正、合理。
实施房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，并参考当地市场价格。”第五十八条规定:“国家实行房地产价格估价师资格认证制度。”
在房地产估价中，应遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他相关规定。比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定土地使用权出让金，第三十九条、第五十条规定应当缴纳土地使用权出让金或者土地收益，第五十五条规定在划拨土地使用权上出租房屋时，租金中包含的土地收益应当上缴国家，等等；《中华人民共和国土地管理法》第四十七条关于征收土地补偿的规定。
1.0.2本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各类房地产估价活动。
凡在中华人民共和国境内从事房地产估价活动的，无论是土地使用权出让、房地产转让(包括出售、赠与、债务偿还等。)、租赁、抵押、典当、保险、税务、征地拆迁补偿、产分析、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值认证或记账，或企业合资、合作、联营、兼并。
1.0.3独立、客观、公正是房地产估价的一般要求。
独立性是指房地产估价不应受到不合理的外界因素的干扰和影响。
客观性是指在房地产估价过程中，应尽可能减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。房地产估价不是估价人员对市场价格的主观确定，而是市场价格形成过程和结果的客观反映。房地产估价应尽量客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程，反映估价对象客观合理的价格或价值。公正是指房地产估价必须站在中立的立场，不偏袒某一方，特别是不有意无意地偏袒委托人。