房地产基本制度与政策精讲班第12讲讲义

2.房产面积测量的一般规定和方法
(一)房产面积测量的一般规定
1)房产面积的测量是指水平投影面积的测量。
2)各种面积必须独立测量两次。差值应在规定的公差范围内，取中间值作为最终结果。
3)边长以m为单位，为0.01m；以面积m2为单位，精确到0.0 mm2 .
4)测量距离应使用经鉴定的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具进行测量。
5)层高是指上下楼层或楼层与地面之间的垂直距离。
(2)房产面积测量的方法按面积测量数据的来源可分为解析法和图解法两大类。房产面积主要用解析法测算，房屋面积一般用几何图形法测算，土地面积多采用界址点坐标法测算，也可用图解法测算。
1)用解析法计算面积。用解析法测得的面积是以实地测得的数据为基础的，例如；边长、角度、坐标等。由公式计算得出面积值。解析法测得的面积主要包括界址点坐标法测得的面积和几何图形法测得的面积。
2)测量面积的图解法。图解法是根据现有的房产图，利用各种测量仪器计算面积。包括正交计法、称重法、压模法、光电面积计法等。
3。土地面积测量
(1)土地面积测量的意义。土地面积测量是土地利用调查的重要组成部分，是获取土地数据的关键步骤。通过面积测算，为各级行政单位和土地权属单位计算土地总面积和各类土地面积。因此，测量是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。
(二)土丘的测量要求土丘是指地球表面以空为界的一块土地。有独立山和组合山。当一个地块只属于一个产权单位时，称为独立山。当一块土地属于几个产权单位时，称为组合丘。一般将一个单元、一个门牌号或一个院落的住房用地单元划分为独立的山头，当用地单元权属混合且面积过小时，则归为组合山头。小山的所有权边界是边界点的连接。根据《房产测量规范》的规定，界址点分为三个等级:精度要求按《房产测量规范》执行。
例:下列关于邱的说法中，不正确的是()。(2003试题)
A .一个地块属于一个产权单位时称为独立山头
B .不动产权属档案中，不动产证一般按山头顺序填写
C .组合山头必须大于独立山头
D .房屋所有权证应注明山头编号
答案:
(3)不计入土地使用面积范围
1)冷巷、小巷或
2)市政管辖的道路、街巷等公共用地
3)公共河滩、沟渠、排水沟；
4)已征收、划拨或属于原房产证范围的土地，经规划部门批准后需要用于市政建设的；(五)其他按规定不计入宗地面积的土地。
例:下列可以排除在土地面积之外的范围包括()。
A、权属明确的冷巷、小巷或间隔用地
B、市辖道路、街巷等公共用地
C、已征收、划拨或属于原房产证范围的公共河滩、沟渠、排水沟
D、经规划部门批准用于市政建设的土地
E、按规定未纳入宗地的其他区域
答案:BCDE
解析:冷巷
4。房屋面积测量的一般规定
(1)建筑面积和房屋产权登记面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、廊、地下室、室外楼梯等。，且为上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
房屋共用建筑面积是指产权人共同占有或使用的建筑面积。【/br/】房屋产权登记面积是指经房产测绘单位测量，标注在房屋所有权证上，记载在房屋权属档案中的房屋建筑面积。
(2)房屋使用面积房屋使用面积是指室内可利用的空间的面积，按房屋内墙水平投影计算。
(3)计算建筑面积的相关规定
例: ()指房屋外墙(柱)在脚以上的外围水平投影面积。
A、房屋建筑面积
B、房屋建筑面积
C、房屋总建筑面积
D、房屋产权面积
答案:B
解析:房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)在脚上方的外围水平投影。
1)计算总建筑面积的范围
(A)具有永久性结构的单层住宅，按首层计算建筑面积；多层住宅按各层总建筑面积计算。
(B)夹层、夹层、技术层、电梯间等的建筑面积。高度在2.20米以上的房屋计算。楼梯、电梯(观光梯)井、升降井。垃圾、管道井等。都是按照房屋的自然建筑面积来计算的。建在斜坡上的房屋，以吊脚作为框架空层，有围护结构的，按高度2.20m以上部分的外围水平面积计算
(三)房屋内通过房屋的通道、门厅、门厅的面积均按一层计算。门厅或门厅的走廊层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
(D)建筑屋顶上为永久性建筑，楼梯间、水箱间、电梯机房及倾斜结构屋顶高度在2.20m以上的部分按其外围水平面积计算。
(E)活动地板全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。有永久性结构和盖板的室外楼梯按各层水平投影面积计算。有柱连接房屋的走廊和两个房屋之间有上盖和柱的走廊，都是按其柱的水平投影面积计算的。房屋之间永久封闭的框架空走廊按外围水平投影面积计算。