房地产评估及评估业务简谈

房地产评估主要包括资产评估、土地评估和房地产评估。我们主要讨论二手房交易中的房产评估。
目前在深圳的二手房交易中，鉴定的概率很大。原因是深圳的购房者贷款比例占大多数。
按照银行的规定，任何人想要银行贷款购买二手房，都必须有商业评估机构出具的评估报告，然后银行会根据评估报告中的评估金额来确定贷款金额。虽然有评估机构的评估报告，但是银行还是会对评估报告进行审核，所以银行往往会有指定的评估机构负责自己的房地产评估，因为房地产评估会存在一定的风险。
一、房地产估价可能存在的风险
房地产估价结果以估价报告的形式体现，估价报告是全面、公正、客观、准确地描述估价过程和估价结果的文件，是对委托方的书面答复，是对估价对象客观合理的价值或价格的研究报告。因此，评估报告给出的是房地产在某一时间点的客观合理价格，而不是实际交易价格，更不是房地产的实际取得成本。因此，估价报告结果的确定性与估价对象市场价格的不确定性之间存在着天然的矛盾，决定了估价工作的风险性。在实践中，评估工作可能会出现以下风险:
1 .评估报告的评估目的与评估目的不一致的风险。评估目的是评估结构的预期目的，是建立最终评估价值结论的基础。因此，评估目的一旦确定，评估价值结论就与之映射，不会因为评估报告的功能不同而改变。但有时评估委托人出于节省评估资金等原因，总是希望一份评估报告能有多种用途。因此，我们可以设想，当一份评估报告具有转让价值、保险价值、纳税价值等。由于评估目的是作为房地产低抵押贷款的参考，报告提供了不恰当的信息，可能导致决策者的误判。评估目的与评估报告的评估目的不一致的风险，虽然与委托方和报告使用者有关，但评估人员应予以避免和防范。
2。委托方提供虚假信息的风险。虽然中国的市场经济取得了很大的进步，但不可否认的是，一些法律法规仍有待完善，不诚信现象仍时有发生。在这种背景下，一些不法之徒不惜向评估师提供虚假信息，甚至采取欺骗和非法手段来达到其不可告人的目的。如果鉴定人员不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的鉴定报告。如果鉴定人因此犯下大错，可能会被认为与委托方同流合污，可能会引发诉讼。
3。评估不当使用原则、程序和方法的风险。《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法。但具体情况千差万别，程序和方法也不是一成不变的。例如，房地产抵押价值的评估一般应采用市场比较法，替代原理是市场比较法的理论基础。如何判断市场的完善性，如何正确选择参照物，如何对相关因素进行适当修正等。全靠评估师的专业判断能力来判断市场是否存在偏差，采用的程序和方法是否科学适用。如果鉴定人不能遵守鉴定原则的精神，使用有明显缺陷的程序和方法，就容易出具错误的鉴定报告。特别需要指出的是，有时房地产估价机构之间的不正当价格竞争造成估价成本的非正常压缩，必然减少估价人员的实地工作量，影响估价程序的正常执行和估价方法的选择。这就容易导致鉴定工作出现缺陷，增加鉴定工作的偏差，增加鉴定工作的风险。
4。评估师素质风险。归根结底，鉴定报告的质量取决于鉴定人的自身素质。鉴定人的素质包括专业素质、道德素质等。鉴定人的素质越高，鉴定工作的风险就越小，反之亦然。如果评估师专业素质低，可能会出现工作失误，产生误导性报告。如果鉴定人道德素质不达标，就会出现欺诈、违约、泄密、滥用鉴定资格等行为，这是可以预见的。
房地产估价的原则有:
(1)合法性原则
(2)使用原则
(3)替代原则
(4)估价时点原则
。评估师在评估房产价值时，必须符合上述原则。以下原则如下
二手房估价通常有以下几种估价方法:
(1)成本法
(2)市场比较法
(3)租金收益法
目前多数情况下仍采用市场比较法。
房地产估价流程一般如下:
1。三级市场交易成功，买家需要银行按揭贷款。
2。了解到楼盘地址后，评估业务员邀请客户进行实地勘察(查看楼盘装修，了解周边楼盘，拍摄楼盘照片)。
3。估价人员根据地段、楼层和房产调查，采用市场比较法确定房产的实际价格。
4。评估报告应由评估人员签字盖章，并加盖公司公章。
评估业务来源:
1。银行。三级市场的地铺
3。法院。政府的旧城改造、路桥建设等。