司法鉴定涉及的房地产评估中存在的问题分析

随着经济纠纷和诉讼数量的增加，需要司法鉴定的房地产评估业务也越来越多。作为北京市房地产估价和土地估价的行业自律组织，北京市房地产估价师和土地估价师协会对此类业务的发展非常重视。2007年9月28日上午，陈再金副院长、郭金林秘书长、专家委员会邓峰秘书长及协会相关人员与北京市高级人民法院及其所辖十个法院执行系统相关人员召开座谈会，就房地产评估、土地评估机构的执业现状、存在的问题及下一步的规范发展进行了专题交流。
法院系统的同志对入围的房地产估价机构的工作给予了充分肯定，房地产估价在解决双方纠纷、促进执行程序方面发挥了积极作用。同时也从高管的角度对工作中遇到的具体问题提出了非常中肯的意见和建议，比如如何认定评估对象的权属、评估程序是否规范、评估报告的内容是否全面等。对于法院同志提出的问题，协会领导表示将进一步梳理。属于评估技术的，我们将制定相应的司法鉴定评估指南，规范评估技术；属于操作程序的问题。我们将通过多种方式引导评估机构按程序办事，提高服务质量。如属违规，我们将依据相关规定和自律标准严肃处理，并配合法院落实入围机构更新淘汰制度。
笔者作为与会者，从一个房地产估价师的角度总结了会议涉及的问题，供同行参考。【/br/】首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。首先是一种司法鉴定行为。它是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学审查、判断并得出结论的活动。其次是房地产价格评估，是指具有房地产评估资格的司法评估机构接受司法机关、公民、法人或者其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师，对估价时点被估价房地产的客观合理价格或者价值进行估计和判断的活动。可见，在房地产估价司法鉴定活动中，房地产估价师作为司法鉴定人，除了遵循《房地产估价规范》、《城市土地估价条例》等相关规定和执业规范外，还应履行出庭义务，接受法官和双方当事人对其鉴定结论的质证。
在实际工作中，司法鉴定对不动产的估价主要服务于确定不动产拍卖底价、确定债务偿还协议金额、延期履行等目的。【/br/】其次，房地产估价师由于其特殊性，在执业过程中要充分认识到房地产估价业务的严肃性，不能忽视前期现场勘查、房地产权属调查确认、房地产估价师签字等任何一个细节。评估工作中的小纰漏，可能会耽误法院的执行程序，甚至给双方造成不可挽回的经济损失。
比如法院通过摇号确定鉴定公司时，鉴定公司无特殊原因应立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成鉴定工作；同一项目尽量不要更换考评人员，以保证考评工作的一致性。【/br/】另外，评估人员在现场勘察时一定要认真对待，严格按照评估程序进行。如果最基本的应该按照约定准时到达现场；当事人不配合，不能到房屋调查、拍照的，要及时与委托法院联系沟通，尽快想办法解决问题；现场调查要细致，避免漏评；评估公司派出两名评估人员进行实地勘察，并确保实地勘察人员与签署评估报告的评估人员一致。
第三，评估报告的具体内容是双方最关心的部分。评估公司出具的评估报告，语言要清晰、不含糊，没有错别字；评估依据足以为委托方提供有价值的参考信息；准确的价格内涵；最终价格水平客观合理；报告内容全面，所附照片应为彩色照片；此外，报告中注明的报告提交时间应与实际报告交付时间一致。
第四，增值服务问题。根据评估规定，出于评估目的出具评估报告，并据此出具评估价格。司法房地产评估业务中存在一些特殊情况，如以偿还债务为目的的评估，由于偿还债务协议确认后房地产会发生转让，委托方需要了解房地产转让涉及的税费种类和金额，尤其是土地增值税。对于拍卖后需要支付土地使用权转让费的情况，委托方需要了解转让费的大概数额等。笔者认为，在评估工作的前期，应充分了解评估目的和委托方的房地产处置方案，根据委托方的需求，评估机构可以在工作量不大的情况下，为委托方提供类似的增值服务。如果工作量较大，可以与委托方协商适当增加评估费。
第五，评估机构要配合委托法院的工作，积极做好各方面工作。比如，目前估价公司通常是拿着法院提供的相应证明材料到房屋土地行政主管部门实施房产确权工作，但一些区县房屋土地行政主管部门并没有给估价公司提供这项服务，给房产确权工作带来不便。如果北京市高级人民法院能与市级房屋土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定会更顺利。
再比如评估报告的有效期。目前房地产市场价格波动较大，估价公司出具的估价报告有效期一般为半年。但在法院的工作程序中需要一定的时间，比如不成功的送达或者拍卖公告。通常情况下，案件没有结案，但鉴定报告已经过期。这就需要鉴定公司充分了解法院的工作特点，双方协商解决这个问题。
最后，司法鉴定房地产评估不同于一般的资产评估和涉案物品的价格评估。与鉴定行业管理部门和鉴定技术有较大区别，也要提醒委托法院。