房地产抵押价格评估需谨慎

近年来，由于大量坏账处置带来的贷款风险，金融部门对信贷质量管理逐步升级，因此对评估机构的要求也越来越高，即在评估抵押房地产时，要求评估抵押到期后可变现的房地产价格，以确保抵押债务能被如实收回。目前，在房地产估价实践中，相当一部分业内人士也认为，从估价目的和任务出发，应评估抵押价格或预期价格实现能力。抵押评估连接着房地产市场和金融市场。房贷评估是否恰当，直接关系到两个市场的健康发展。本文从抵押的性质、抵押价格的内涵、抵押价格评估的风险等几个方面对房地产抵押价格的评估进行了分析。

一、抵押的性质

抵押是指抵押人在不转移占有的情况下，以自己的财产或第三人的财产向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，优先受偿。

根据《担保法》的规定，抵押的本质是债权的担保，即保证抵押债权的安全，保证抵押债权的充分实现，保证抵押债权不受侵害。

第二，抵押价格

抵押的本质决定了抵押价格的特征，抵押价格的基本特征是以价值形式保障抵押权的实现。抵押价格是多少？《房地产估价理论与方法》一书定义，抵押价格是为抵押贷款评估的房地产价格，是扣除强制处分抵押物产生的税费后的价格。换句话说，就是债务履行到期后可以交给抵押权人的净转让价值。这表明:

1.抵押价格是一个预期价格。

大致有三种预期的房地产价格:

(1)预期市场中最可能的价格；

(2)在预期的房地产金融市场上最有可能实现的净值；

(3)在预期的房地产金融市场上最能保证债权安全的价格。根据按揭贷款的特点，预计短则几个月，长则几年。

2.抵押价格是抵押期结束时的价格。

抵押期间包括约定履行期间和违约履行期间。债务人按期偿还债务的，抵押期间等于约定的履行期间。如果债务人不按期偿还债务，抵押期间长于约定的履行期间，多为违约履行期间。考虑抵押期间的风险损失是设定抵押和评估抵押价格的目的。

3.抵押价格是能够保证债权安全的价格。

抵押是基于“债务人到期不能履行债务”的可能性。评估抵押价格的目的是为了保证发生这种情况时的债权安全。保证债券的安全，就是保证预期债权的完全安全，即抵押价格等于预期债权的总和。

4.抵押价格是一种特殊的交易价格。

银行与客户之间的金融活动属于平等的民事活动，抵押物的价格和贷款的价值应当按照平等交换的原则进行公平交易。如果抵押物价格大于或小于贷款价值，就违反了等价交换的市场规则，抵押与贷款的交易就不能成功。因此，相当于贷款价值的抵押物价格就是抵押价格。