2008年房地产估价师《理论与方法》辅导资料（十八）

第四章影响房地产价格的因素
第六节影响房地产价格的社会因素
主要包括政治稳定、社会治安、城市化和房地产投机。
一、政治稳定
政治稳定是指政治观点不同的党派和团体之间的冲突以及现政权的稳定。一般来说，政治不稳定意味着社会可能动荡，会影响人们的投资和置业信心，从而造成房地产价格低迷。考试房地产估价师
二。社会治安情况
社会治安情况是指盗窃、抢劫、抢夺、绑架、杀人等刑事案件。如果这种犯罪经常发生在房产所在的区域，说明人民的生命财产得不到保障，那么这个区域的房产价格就会低。
三。城市化
城市化(Urbanization)也称城市化、城镇化，是指人类的生产和生活方式从农村向城市转变的历史过程，其特征是农村人口向城市人口转变，城市不断发展和完善。城市化的具体内涵包括四个方面:①依附于农村土地的农业劳动力日益向城市非农产业转移；②分散的农村人口逐渐向各类城镇聚集空；③城市建设促进城市物质环境的改善和城市景观区域的扩展或更新；④城市文明和城市生活方式的传播和扩散。城市化是一个必然的过程。城市化水平的衡量应包括数量和质量两个方面，但迄今为止还没有公认的能全面反映城市化水平的综合指数和衡量方法。因此，一般采用城市人口占总人口比例这一单一指标来衡量城市化水平。这个指标也叫城市化率。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，导致对城市房地产的需求不断增加，从而带动城市房地产价格上涨。考试房地产估价师
四。房地产投机
房地产投机是指暂时购买(或出售)不是为了使用或出租而是为了转售(或重新购买)的房地产，并利用房地产价格的波动，以从差价中获利的行为。房地产投机是基于对未来房地产价格的预期。
关于炒房对房地产价格的影响，一般认为会引起房地产价格上涨。很明显，炒房有很多危害，但这种认识还不够全面。一般来说，炒房对房地产价格的影响可能出现三种情况:①引起房地产价格上涨；(二)导致房地产价格下跌的；③起到稳定房地产价格的作用。至于炒房的具体结果，取决于当时的各种条件，包括投机者的素质和心理。
当房地产价格上涨时，预期房地产价格进一步上涨的投机者争相购买，推高了价格，造成了虚假需求，这无疑会推动房地产价格进一步上涨。当情况相反时，预期房地产价格会进一步下跌的投机者会纷纷抛售房地产，从而推动房地产价格进一步下跌。此外，当投机者误判或被过度热情(乐观)或恐慌(悲观)的氛围或心理所驱使时，也可能引起房地产价格的剧烈波动。但是，在某些情况下，房地产投机可能会起到稳定房地产价格的作用:当房地产价格低到一定程度时，具有房地产价格未来会上涨的心理的投机者购买房地产，以便在未来房地产价格上涨时抛出。会出现这种情况:当房地产需求很小时，投机者购买房地产，导致房地产需求增加；当房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而稳定房地产价格。第七节国际因素。世界经济状况
世界经济状况，尤其是周边国家和地区的经济状况对房地产价格影响很大。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格的上涨。
二。国际竞争
房地产是不可移动的。与汽车、小麦等可移动商品不同，它可以进行国与国之间的进出口贸易，相互竞争，使价格相互影响。因此，这里所说的国际竞争主要是指国家之间吸引外资的竞争。当这种竞争激烈时，为了吸引投资者，通常采取低地价政策，这会使房地产价格偏低；但如果采取其他优惠政策吸引大量外来投资者，对房地产的需求就会增加，从而导致房地产价格上涨。考大房地产估价师
三。政治对立
国与国之间政治对立，必然会出现经济封锁、冻结贷款、终止交易等。，一般会导致房地产价格下降。
四。军事冲突
一旦发生战争，战争地区的房地产价格会突然下降，那些受到战争威胁或影响的地区也会出现房地产价格下降。因为不动产是不可移动的，一旦发生战争，避难时不能带走；如果出现空攻击或者其他战争破坏，繁华的城市可能瞬间变成废墟。因此，当受到战争威胁时，人们争相出售房地产，供大于求，房地产价格必然会大幅下降。
第八节其他因素
一、行政隶属关系的变化
行政隶属关系的变化也会影响房地产价格。比如把未建制镇升级为建制镇，或者把建制镇升级为市，把城市从低一级升级为高一级，比如把县级市升级为地级市，把省辖市升级为直辖市，一般都会提高这个地区的房地产价格。同样，如果把原本属于落后地区的地方划归另一个更发达地区管辖，这个地区的房地产价格也会上涨；反而会导致这个地方的房地产价格下跌。