房地产估价师：房地产项目造价管理（一）

项目成本管理是在拟定的规划设计方案下，对项目成本及其变化进行预测、计算、确定和监控，并最终达到预期目标的系统活动。它包含合理确定和有效控制工程造价两层含义。一般来说，房地产项目投资控制的关键在于决策阶段和设计阶段。但在工程正式开工后，由于施工各方的人员、材料、设备、施工机械、施工工艺、施工环境的不断变化和相互制约，施工阶段的造价管理容易出现偏差，而动态的奖金投入也说明了此时投资控制的难度。因此，笔者试图通过成本管理的亲身经历，就施工阶段影响房地产公司成本体系的一些问题谈谈自己的想法。
1。图纸会审是有效控制工程变更的起点。
在项目方案设计、扩初设计、施工图设计中，开发商和设计公司进行了多次图纸会审，待建项目的功能定位、建设标准和一些特殊要求早已在施工图纸上有所体现。这里所说的图纸会审，是在招标完成，确定总承包商后，由开发商牵头进行的。承包商、设计公司、监理公司等单位参加了设计交底和图纸审查会议。虽然图纸审核是在招标完成后进行的，但大部分问题的解决只能增加工程造价，但可以在正式施工前解决，可以减少签证、返工费用和承包商的施工索赔。在承包商和监理公司的介入下，可以从施工和监理的角度对核图进行审核，发现错误和不合理因素。
推而广之，作为开发商，施工管理人员要以图纸会审为抓手，在施工阶段通过施工图纸与实际施工的对比，不断控制工程变更，使造价控制的主动权掌握在开发商手中，保证造价控制的稳定性。
2。施工阶段的成本控制必须考虑到项目的进度。
项目建设的目标体系是由质量、成本、进度三个要素组成的统一矛盾体，任何一个要素的变化都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须达到国家相关标准的前提下，开发商只能调整费用和进度。施工阶段的造价控制必须与进度挂钩，因为工期责任会因实际施工情况而转化为价格责任。一味追求进度势必会增加投资，而工期的拖延不仅会增加投资，还会影响开发商对业主的利益，带来延期交房的罚款。
首先，开发商在投标项目时要科学决策，确定一个合理的期限。如果工期确定不合理，会造成进度失控，欲速则不达。工期一经确定，双方应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，签约双方是一个相互合作的统一体，开发商不再处于主动地位。这时候开发商如果不断调整工期，就失去了招投标和合同的权威性，失去了对工期进而对造价的控制。
其次，开发商应尽量减少施工中的工程变更，尤其是合同内容、建筑功能、材料标准的变更。建设是一种有计划的、持续的行为。当项目发生变化时，必然迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等。同样，开发商的现场管理人员也会失去对施工问题的预见性和对工期和费用控制的主动性，从而被承包商牵着鼻子走，疲于应付工期和费用的索赔。因此，开发商在加强设计管理的同时，也要严格管理工程变更。
3。指定分包商会增加施工阶段成本控制的难度
指定分包商的原因主要有以下几点:一是专业技术要求；第二，节约投资；三、施工图纸不完善，使总包招标无法纳入施工承包范围的；四。与开发商有业务往来的关系户的推荐，强行人为划分建设内容。从质量控制和成本控制的角度来看，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由。当然，节约投资的前提也必须符合国家的相关规定。图纸的不完善明显是相关工作不到位；关系户的推荐既可以节省项目投资，又可以人为增加协调管理的工作量，不利于成本控制。
作为开发商，在专业技术允许的情况下，项目的施工内容应尽可能交给总承包商。最重要的是，在指定分包商时，必须明确“纳入总承包商管理”的合同条款，并给予总承包商充分的权力支持项目管理的实施。比如施工进度进场后必须报总包审批，进度款的支持必须有总包签字等。，而且总合作费和水电费的比例也必须事先确定。
此外，总分包施工内容的划分必须明确，便于操作。在项目建设中，承包商之间既相互制约又相互合作。每一方都应该知道自己应该为对方做什么，对方应该为自己做什么。分包商的增加肯定会增加未知因素，还会增加一些衔接工序空。比如卫生间的室内装修由分包商完成，而给排水则由总包商到位。在卫生洁具的安装中，会多一个管道对接的问题。比如电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包商进行；门窗的接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，以此类推，会增加空的施工成本。如果双方合同中没有明确的条款依据，就会造成双方向开发商索赔。