2008年房地产税基评估技术标准（二）

三。房地产税基评估的程序、方法、参数选择和评估报告
根据税基评估的特点和要求，应从以下几个方面完善房地产计税价值评估的程序、方法和参数选择:
(一)计税价值评估
现行相关税法规定，下列情况应进行房地产价格评估:一是需要确定房地产原值，如在土地增值税中。二是房地产交易价格被隐瞒或者虚报的，估价机构应当按照类似房地产的市场交易价格进行估价；三是抵扣金额无法取得，如不动产相关费用需要抵扣所得税和土地增值税，但无法取得的情况；四是交易价格明显偏低且无正当理由。比如《契税条例》规定，这种情况由征收机关参照市场价格核定。【/br/】未来房地产税制改革要开征的房产税，是一种以房地产价值为基础的税种，更需要定期对房地产进行评估。但不同国家和地区的期限不同，有的是三年，有的是两年，少数是一年。
(二)确定评估主体
国外和香港的不动产计税价值评估一般由专门机构承担，如英国的首席评估师事务所、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，其职能主要集中在计税价值评估方面，但也有部分机构具有发布房地产市场信息的职能。例如，香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告已成为香港住房市场的重要指南。有的还具有社会评估机构的管理职能，类似于上海市房地产估价师协会职能。
具体的房地产计税价值评估业务，有的是自己进行，有的是通过订立民事合同的方式委托社会房地产评估机构进行。
(三)收集相关房地产估价信息
主要包括估价对象所在区域对房地产价格有影响的信息、相关房地产交易、成本及收益实例、房地产产权人纳税信息、房产类别、权属变更、建筑类型、土地类别、房屋类型及数量、动态房屋装修信息等。其来源渠道主要来自房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人纳税申报三个渠道。
(4)明确每次计税价格评估的基本项目包括评估目的，即不动产要征收哪个相关税种；界定估价对象，包括估价对象的权益及其区域范围；明确评估时点，评估时点应根据评估的税种确定。例如，每年的税收(如房产税)应由法律法规确定。其他一次性税费，如契税、营业税等，应根据当事人实际交易时间确定；时间应该精确到一天。
(五)制定计税价格评估操作方案，进行初步评估。首先，根据不同税种的要求，选择拟采用的评估技术路线和方法。如房产税原值要求重置成本法，营业税评估应主要采用市场法；二是调查和收集评价所需的信息；第三，预估需要的时间、人力、资金，制定出操作步骤和进度。