试论我国房地产中介违规行为的规制（三）

三。确立房地产中介违法民事责任的法理依据
《城市房地产中介服务管理条例》第二十三条规定:“因房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任。你所在的中介服务机构可以向相关人员追偿。”七部委的通知还规定，“吊销资质证书或者宣布资质证书无效，并处1万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见，相关法律法规已经达成共识，对中介违规行为应同时承担刑事责任、行政责任和民事责任。在追究行政责任和刑事责任方面，可以依据《行政处罚法》、《刑法》等进行。但如何追究民事责任，是否设定民事责任，目前尚无定论，实践中争议较大。我认为，设立民事责任是完全必要的。
(1)这是“无救济即无权利”法律原则的体现。
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任赋予民事权利法律效力，使权利人享有特定利益。从中介服务机构与其委托人、房地产开发企业或购房者的关系来看，房地产企业或购房者与其签订了中介服务合同，中介服务机构应当履行职责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从侵权行为的性质来看，中介服务机构或者违反委托代理合同或者居间合同的约定，或者侵害委托人或者第三人的合法权益，应当承担两种责任，包括两种责任的合并，即违约责任和侵权责任。这两种责任显然属于民事责任的范畴，所以设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
(2)从民事责任、行政责任和刑事责任的关系来看，民事责任是独立的。
在规范房地产中介违法行为的过程中，仅仅追究中介人员的行政责任和刑事责任是不足以维护房地产市场秩序的。行政责任是主管机关监督职能的结果。由于人力、财力、物力的限制，主管部门发现其查处中介机构违法行为、追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，是最严厉的法律责任形式，但适用范围有限，只有在违法行为恶劣、后果非常严重，构成犯罪的情况下才能适用。对于房地产开发企业或消费者来说，他们最关心的不是如何通过行政或刑事手段惩罚中介机构，而是如何获得损失赔偿，如何向法院寻求民事救济。换句话说，能抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任和刑事责任不可替代的。
(3)从民事责任的功能来看，民事责任具有补救功能、重罚功能、管理房地产市场秩序等多重功能。
1。补救功能。救济是针对受害人的，民事责任具有填补损失、恢复权利的功能。借助救济手段，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提起诉讼，也可以寻求其他更为简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最主要的责任形式是赔偿损失，通过恢复受害人的财产地位和被侵害的权利来维护消费者对房地产市场的信心。
2。惩罚功能。惩罚是针对侵权人或者违约人的，民事责任可以惩罚违法行为，恢复秩序。意味着刑法学依据社会公认的价值标准和行为准则，对特定行为作出否定的评价和约束性的处理，其结果是违法行为的纠正和正义与秩序的恢复。惩罚功能主要是通过使行为人承担强制支付义务和其他义务来实现的。在对中介违规行为的规制中，利用民事责任“讨回”非法机构的“不义之财”，是对受非法利益驱使的中介违规行为的有效惩罚。如果法律明确规定了中介违法行为的民事责任，并赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人就能够运用诉讼手段维护自己的合法权益。
3。管理房地产市场的职能。完善的民事责任必将起到良好的救济和惩罚作用。补救措施和惩戒措施要一起采取，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，个人权利转化为不动产法的实现，公权力可以介入。从这个意义上说，民事责任是公民权利和国家公权力之间的中介。(3)具体而言，一旦发生中介违规行为，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中。然后在惩罚侵权或违约行为，恢复受害人利益的同时，对房地产市场的整体秩序进行一次又一次的规范和调整。可见，民事责任的设定对整个房地产市场的管理起着不可或缺的作用。房地产估价师考试
四。相关立法建议
要解决房产中介违法行为引发的诸多问题，标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达有序，是因为其具有完整规范的法律法规体系。以美国为例，联邦法、美国商法典、反托拉斯法等法律存在，各州对房地产中介服务行业形成了完整有效的法律体系，包括一般代理法、合同法、各州许可法、职业道德法以及该州相关法律等。其法律法规的完善和细节值得我们借鉴。香港已通过《地产代理条例》，全面监管地产代理业务的运作，以保障消费者。房地产中介监管局负责对中介服务的检查和投诉。在发达国家或地区，只要中介服务人员违规或违反职业道德，都会因情况不同受到不同程度的处罚。借鉴国外立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几个方面: