谈商品房预售有关法律问题（二）

二。商品房预售合同效力的确认
根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请预售许可证，否则与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。笔者认为，不符合《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三项条件的开发商签订的预售商品房合同，应当确认为无效，有利于保护取得人的合法权益，有利于督促开发商依法规范开发和预售，维护整个房地产行业的长远利益。但是，符合《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三项条件，但未向房地产管理部门申请办理预售许可证的房屋开发经营企业签订的合同，如何确认合同的效力？笔者认为本案中的预售房屋合同应该是一种效力未定的合同。在这种合同中，如果双方发生纠纷，但在提起诉讼之前，预售房屋开发商可以及时向房产管理部门申请补办并取得预售房屋许可证。合同的效力也应予以确认，这有利于保护双方的合法权益和社会稳定。在商品房销售中，部分开发商和购房人由于不了解预售商品房的要领，在签订已经建成的成品合同时，签订“预售房屋合同”，购房人无法一次性支付金额和价款。在这种情况下，应该根据实际情况。检查开发商是否具备“五证”，即固定资产投资许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证。有“五证”的，应当确认商品房买卖合同有效。
三。预购商品房的转让
由于未依法登记并领取权属证书的房产不能转让与该法第四十五条规定的预购商品房可以转让存在立法矛盾，一些房地产管理部门不允许预购商品房转让，拒绝为受让人办理房屋产权证。有人认为预购商品房不能转让。笔者认为，预购商品房可以转让，相关部门应及时办理房屋产权证。预购商品房转让包括以下两种情况:
①已付清购房款的预购商品房转让。此时，中标人已经按照商品房买卖合同的约定履行了支付房款的义务，对开发商不再有任何义务，只享有合同约定的权利。因此，本案中的转让属于权利转让。根据《合同法》第79条和第80条规定，买受人只需在转让生效前告知开发商即可，无需开发商同意。
②未支付房款或按揭预购商品房的转让。此时，购房人不仅享有合同约定的权利，还负有根据预售合同或抵押贷款合同向开发商或银行清偿余款或按月偿还贷款的义务。因此，本案中的转让属于债权债务同时转让。根据《合同法》第八十八条规定，购房人应当事先告知开发商或者银行，由开发商或者银行对受让人的偿债能力进行审理，决定是否批准转让。否则，转让无效。