对住房按揭贷款纠纷案的分析（一）

近年来，为了启动商品市场，解决居民住房困难，房地产开发商、个人购房者和银行的抵押贷款业务应运而生。但由于我国关于抵押的法律法规不完善，各方经验不足，操作中各方的诸多不规范行为导致了纠纷的产生。通过对住房抵押贷款纠纷的审理，以及笔者所在法院对此类纠纷的调查，对住房抵押贷款纠纷进行分析。
一、住房按揭贷款纠纷基本情况
我国的按揭业务参照了香港的做法。按揭实际上是银行提供按揭贷款，帮助房地产开发商和购房者买卖楼宇的融资业务活动。银行提供的这种贷款被称为住房抵押贷款。海口市新华区法院从1998年开始受理住房贷款纠纷案件，呈逐年上升趋势。。受理基本情况
从1998年开始受理住房抵押贷款纠纷，当年受理此类案件26件，最低诉讼金额分别为17万元和74万元；1999年受理住房抵押贷款纠纷案件37件，诉讼标的额最低为3.6万元，最高为80.17万元。2000年上半年，仅受理住房抵押贷款纠纷案件就有117件，诉讼标的最少的为3万余元，诉讼标的金额为219万余元。
自1998年以来，本院受理的住房抵押贷款案件中，所涉及的住房抵押贷款合同均为银行提供的标准合同。合同条款基本一致，合同签订时间为1993年底至1995年底。原告的诉讼请求是解除抵押贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房人偿还未偿还的贷款本金、利息及罚息，判令房地产开发商承担连带保证责任。起诉理由是购房者和房地产开发商违约，未能按时偿还按揭贷款并承担担保责任。判决结果普遍确认购房人和房地产开发商未能按期还款，应承担违约责任，购房人应偿还未偿本息。但是，对于房地产开发商的担保责任和购房者将其所购房屋抵押给银行的抵押合同的效力，却有不同的理解和判断结果。。住房抵押贷款合同纠纷案件特点
(1)原告均为银行。自1998年以来，该院受理的此类案件原告多为中国建设银行海南住房城建支行，也有部分为省工商银行营业部。中国建设银行海南住房城乡建设支行由原中国建设银行海南房地产信贷部改建而成。建行原海南房地产信贷部在全省率先办理住房抵押贷款业务。抵押贷款受追捧后，建行海南住房城乡建设支行将被告在海口市的案件起诉至新华法院，除部分案件金额超过300万元外。因此，海口市大部分住房抵押贷款合同纠纷都是由该法院审理的。
(2)被告有两人，其中一人是个人买方。这些被告在合同开始时总能按月偿还本息，但之后却不进行任何还款，也不主动联系房贷银行；另一被告是卖方的房地产开发商，该房地产开发商作为担保人被原告列为被告之一。
(3)被告下落不明，不应诉者众多。作为房地产开发商，被告都出庭了，但作为个人购房者，大部分都失踪了。比如1999年受理的此类案件，只有4个买受人出庭，2个收到传票后未出庭参加诉讼，其余下落不明。这些下落不明的当事人，有的还在海口市，有的去了外地，但已不在原居住地和所购房屋居住。他们既没有还钱，也没有联系银行，法院也找不到他们，无法直接送达。根据失踪公告，只能根据我国民事诉讼法第84条的规定进行送达。一方下落不明的案件占受理的住房抵押贷款案件的81%左右，也就是说，缺席判决的案件占81%左右。房地产估价师考试
(4)案件具体情况不同，涉及法律适用问题较多。本院受理的住房抵押贷款纠纷虽然都是追讨未偿本息的案件，但由于案件涉及的住房抵押贷款合同签订时间和期限不同，对保证合同关系的效力和保证期间适用的法律不同，处理结果也不同。。诉讼主要事由
自1998年以来，本院受理的住房抵押贷款纠纷案件数量迅速增加。经初步分析，因纠纷引发诉讼的原因主要有以下几个方面:
(1)因购房者与房地产开发商发生纠纷导致房屋抵押贷款合同履行不完全。银行购房者与房产中介签订住房抵押贷款合同的前提是，购房者与房产中介签订了买卖合同，银行为了让购房者支付部分购房款而提供抵押贷款。对于购房者来说，这里主要涉及两种法律关系，一是购房者与房地产开发商之间的合同关系，二是购房者与银行、房地产开发商之间的抵押关系。这两个合同关系密切，但法律性质不同。由于按揭贷款的目的是履行房屋买卖合同，购房者往往更关注与房产中介签订的房屋买卖合同。一旦与房产中介就房屋交付时间、质量产生纠纷，购房者就会以房产中介违反房屋买卖合同为由，不履行还款义务。