如何认定商品房售楼广告的法律效力

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1日起施行。《解释》对以往商品房销售中的购房款双倍返还、商品房买卖合同效力的认定、商品房销售广告的法律效力等争议问题作出了明确规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注。本文拟从理论和实践两个角度探讨商品房销售广告的法律效力。
商品房销售广告属于商业广告。关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》第十五条规定，发送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告均为要约邀请。商业内容符合要约要求的，视为要约。那么，什么是遵守要约规定呢？本法第十四条对要约作了如下规定:一是内容具体确定，二是表明要约人承诺的，要约人受该意思表示的约束。然而，尽管有上述规定，如何理解适用开发商和购房者仍然持有不同意见。开发商辩称，商品房销售广告属于要约邀请，因为首先销售广告是向不特定的人发出的，不具备一般向特定人要约的要求。其次，开发商辩称，销售广告并未对卖房的具体内容做出具体约定，也不意味着一旦受制于要约人，就要受广告内容的约束。再次，如果双方没有明确将广告内容写入合同，则广告内容不具有任何法律效力。因此，在虚假广告引发的房产纠纷中，开发商往往会声称自己不承担任何责任。作为购房者，他们认为售楼广告和宣传资料是自己了解购房情况的基础，应该成为合同的一部分，尤其是在商品房预售中。因为其特殊性，商品房还没有建好，开发商卖的其实就是图纸和模型。购房者下定决心买房的依据和信息都来自于开发商的宣传资料和广告，而销售广告对最终签订购房合同起着至关重要的作用。购房者往往将开发商广告的内容视为开发商的，因此如果最终交房与宣传资料不符，开发商应承担相关法律责任。
由于一直存在争议，全国各地法院在审理上述类似纠纷时，对广告法律效力的认定标准不一。《解释》的出台，可以说对这个问题做出了明确的规定。《解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺，应当视为要约，对商品房买卖合同的订立和房价的确定产生重大影响。即使商品房合同中没有说明和承诺，也应视为合同内容，违反的当事人应承担违约责任。应该说，《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定完全一致，只是具体明确，司法可操作性更强。
铺天盖地的商品房销售广告，大多设计精美，花团锦簇。如何区分这些内容不同的销售广告的有效性？基于《解释》的规定和对众多销售广告的分析，笔者大致将商品房销售广告分为以下四类:
第一类属于开发商确定的特定内容，即符合《解释》规定的绝对内容。在商品房买卖合同示范文本中，对这些内容也有约定的提示，如层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等。一般这些条款开发商都会同意全部写进书面合同，其法律效力必须确定。根据解释，即使这些内容没有写入合同，也应视为合同内容，具有法律效力。
第二类，内容比较具体，需要写进合同才具有法律效力。比如开发商的“进口卫生间电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等等。，这些内容的购买者一定不能掉以轻心，需要在正式签订的合同中有选择地细化自己需要的部分，比如在合同中写明卫生间电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也应写入合同的物业管理部分予以明确。应该说，协议越细，买家越容易得到法律保护，一定不能麻烦。
第三类是开发者没有具体确定的内容。一般来说，销售广告中使用夸张的语言，人为美化，制造声势，以吸引购房者的眼球，但并无实际意义。如销售广告中常见的“温馨家园”、“依山傍水”、“商机无限”，这些广告只能算是要约邀请，开发商的目的是吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨的家，无限的商机需要购房者通过自己的调查做出判断，不能只听广告的一面之词。此类广告内容即使写入合同也不具有法律效力。
第四类，属于特定内容，开发者违法，通常因为违反法律规定而无效。如“买顶楼送花园”、“产权保障”、“售后包租”等。，购房者要知道，屋顶部分是全体业主的共同使用部分，开发商无权擅自处置，否则要承担侵害其他业主权益的责任；房屋产权登记也是无效的，因为产权登记是政府行政部门的职权。能否办理产权登记，取决于是否具备产权登记的法定条件，开发商没有发言权；售后包租在法律法规上也是严格禁止的，主要是考虑到在目前的法律形势下，缺乏强有力的监管手段来保证这一措施的实施。售后包租多为促销手段，具有相当的欺骗性，受害者往往是买家，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒，购房者不仅要尽量将广告内容写入合同，还要注意辨别写入合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多再具体，也因无效而不受法律保护。