预购商品房贷款抵押的法律问题（二）

三。预购商品房贷款抵押权的取得
抵押权的取得是指因某种事实或行为而取得抵押权。在传统民法中，抵押权的取得有多种方式，如设定取得、法定取得和时效取得。具体方法主要看国家立法的规定。从其原取得方式来看，预购商品房贷款抵押权的取得方式只能是设定取得，即通过订立预购商品房贷款抵押合同取得抵押权。
(一)预购商品房贷款抵押合同预购商品房贷款抵押合同必须以书面形式订立，主要条款如下: (一)抵押人和抵押权人的姓名或者名称、住所；(二)主债权的种类和金额；(三)抵押房地产的地点、名称、状况、建筑面积、土地面积及四至；(四)抵押房地产的价值；(五)占用管理人、占用管理方式、占用管理责任及抵押房地产意外毁损、灭失的责任；(六)抵押期限；(七)抵押权丧失的条件；(八)违约责任；(九)争议解决方式；(十)抵押合同订立的时间和地点；(十一)双方约定的其他事项。由于预购商品房贷款抵押合同从属于本合同，是以预购商品房合同的合法有效为前提的。因此，“预购商品房贷款抵押的，应当提交有效的预购住房合同。
预购商品房贷款抵押合同自抵押登记之日起生效。
除法律或合同另有约定外，预购商品房贷款抵押合同的变更和解除须经预售人、购房人、银行三方同意，即抵押合同对三方均有约束力，预售人、购房人、银行必须签字或盖章。
预购商品房贷款抵押合同的订立必须遵守我国的法律、行政法规，不得损害国家利益和社会公共利益。采取欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方违背真实意思所签订的购房、抵押合同无效。
(二)预购商品房贷款抵押合同的当事人预购商品房贷款抵押合同的当事人主要包括购房人、提供贷款的银行和房地产开发商(卖方)。其中，银行是抵押权人，买方是抵押权人。而开发商往往是贷款银行和购房人之间贷款合同的担保人。
在预购商品房贷款抵押中，抵押人是购房人，而不是预售房屋的开发商(卖方)。预购商品房贷款抵押中的抵押人(买受人)应具备以下条件:具有相应的民事行为能力:有正当的、相对固定的职业；有稳定的经济收入；有能力在规定期限内还清购房贷款:支付一定比例的首付款；同意以预购商品房作为贷款抵押物；合格的担保人。
作为抵押权人的银行必须是中国人民银行批准的商业银行和住房储蓄银行。
四。龙预购商品贷款抵押的法律效力
预购商品房贷款抵押的法律效力是指预购商品房贷款抵押合同生效后的法律后果。包括预购商品房贷款抵押所担保的债权范围、涉及的标的物范围以及与当事人的权利义务关系。
(一)抵押权效力涵盖的标的物范围预购商品房贷款抵押权效力涵盖的标的物范围是指抵押权人(贷款银行)实现抵押权时，抵押人的哪些东西可以拍卖或变卖以清偿债务。因此，抵押权效力所涵盖的标的物范围应与抵押人对抵押物的所有权范围相一致。因此，在预购商品房贷款抵押中，抵押权涵盖的标的物范围为抵押人对预购商品房享有的一切权益。包括预购商品房、商品房占用面积内的土地使用权、商品房附属物(包括公摊面积内的权益)等。
(二)抵押担保的债权范围。根据《民法通则》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定，预购商品房贷款抵押担保的债权范围包括主债权、利息、延期利息、违约金、损害赔偿金、处分抵押房地产实现抵押权的费用、抵押保全费用等。
(三)预购商品房贷款抵押对合同当事人的效力。预购商品房贷款抵押对合同当事人的效力主要体现在抵押合同对当事人的约束力，或者说当事人有哪些权利和义务。具体内容如下:银行作为抵押权人，有按合同约定按时提供贷款的义务，有监督贷款是否专门用于购买商品房的权利，有监督抵押建设进度的权利。抵押人不履行债务时，有权依法拍卖、变卖作为抵押标的物的预购商品房，并以所得价款优先受偿。购房人作为抵押人，有按照合同约定享有贷款的权利，有按照合同约定的还款方式和计划偿还本息的义务。”在借款人还清全部贷款前，不得抵押、出售、交换、赠与或以其他方式转让。“抵押人领取房地产权属证书后，必须再次与抵押权人办理房屋登记手续，是预购商品房贷款抵押期间的阶段性表现。
开发商作为预售人，有义务足额、及时交付预购的商品房和商品房瑕疵担保金。而且在抵押期间，抵押财产的占有和管理已经突破了传统的应当由抵押人占有和管理的定义。抵押房产即预购人预购的商品房的占用和管理义务应由开发商承担，且只能由开发商承担。抵押房产的安全风险责任由开发商承担。在占有和管理期间，开发商应维护抵押财产的安全和完整。在工程竣工验收前，抵押房产如发生意外损坏，由开发商承担风险责任。相应的，预购商品房贷款抵押期间，抵押物按约定投保的，由开发商负责投保并承担保险费用。预购商品房在抵押期间竣工的，开发商应当为预购人办理房地产登记过户手续，并将房屋所有权证和土地使用证交抵押权人签收。抵押期间，开发商不得将已作为抵押标的物的预购商品房转售、转让、抵押，不得擅自提高房价及实施其他损害预购人合法权益的行为。