房地产估价基本理论程序（一）

房地产估价程序是指房地产估价根据其内在联系所形成的具体操作步骤和环节。一般来说，评估一个房产主要包括以下六个基本步骤。
一、明确评估的基本事项
在房地产评估的实际过程中，会涉及到很多问题，需要处理的事项也很多。有些事项直接关系到评估操作的全过程，对评估金额也有很大影响。这些事项被称为评估的基本事项，必须事先定义。一般来说，评估的基本项目包括评估对象、评估目的、评估时间和评估前提。
(一)界定考核对象
1。确定评估主体。就是要明确评价对象是什么，范围是什么。被评估的是土地、建筑物或房屋的综合，包括位置、面积、用途、结构等。；如果对办公楼进行评估，是否包括其中配备的设备；如果是酒店，是否包含家具等。
2。估价对象权利地位的确定。首先要明确评估的是什么样的产权，是所有权、使用权还是抵押权等。在中国，应特别注意对通过有偿转让获得的土地使用权的评估、土地使用权的租赁期限、使用期限和剩余使用期限的限制和完整性等。估价对象是否设定了租赁权、抵押权、典权、地役权等。，它有多长。
(二)明确考核目的。评估目的可分为买卖、交换、租赁、股份购买、抵押、典当、保险、税收、征收、拆迁补偿、投资决策、资产核实、区域规划分析等。不同的评估目的对评估方法和评估结果的选择有一定的影响，因此必须明确评估目的。
明确评估目的，并据此确定待评估价格的类型，如买卖价格、租赁价格、股权价格、抵押价格、征收价格、税收价格等。各种价格在评估中都有相应的注意事项，比如抵押价格评估和买卖价格评估的区别。由于抵押价格评估要考虑抵押还款的安全性，其金额应等于估价对象(抵押期限)的预期价格减去处置税等。征收价格和计税价格的评估一般按照国家有关规定执行。如有的国家和地区采用路线价法评估土地的计税价格；保险价格的评估仅参考建筑物及其家具和设备的价值。
(3)很明显，估价时点的房地产价格受多种因素影响，处于不断变化之中。同样一个楼盘，在不同的时间点，它的价格可能相差很大。我们通常说一个房产的价格是指该房产在特定时间点的当前价格，我们要评估的就是这个当前价格。非时价的评估不仅是一种无意义的行为，而且是不可能的。因此，有必要指定评估时间。评估时间点一般以年、月、日表示，其详细程度一般由房地产市场的稳定性和所评估价格的种类决定。
(四)明确评估的前提条件。由于特殊情况的需要以及估价对象与其他事物的关系，还应界定估价的前提条件，主要包括以下四种:
1 .独立评估。独立估价发生在“房地产”中，估价对象是土地和建筑物的组合。根据某些需要或具体情况，有时会对房产的土地部分进行单独估价，不考虑建筑物的存在。这种情况叫做独立鉴定。简单来说，就是把这块地评估为空地，好像没有建筑一样。在地上建筑物预定拆除的条件下，经常进行建筑物拆除的独立估价。
2。部分估价。部分估价是指估价对象的房地产是由土地和建筑物组成的综合体。在给定的土地和建筑物是一个整体的条件下，只对其中的土地或建筑物进行评估。它与独立估价的区别在于，独立估价不考虑建筑物对地价的影响，部分估价考虑建筑物对地价的实际影响或土地对建筑价格的实际影响。从房地产价格的均衡性和适宜性规律可以判断，在既定状态的影响下，土地或建筑物的部分评估价值会发生变化。
3。合并估价或分割估价。基于房地产合并或分割的估价称为合并或分割估价。例如，在购买相邻土地并将其与自身土地合并的前提下，相邻土地买卖价格的评估即为合并评估；再比如，为了使分割出售一部分土地成为可能，对剩余部分的价格进行评估，即分割评估。无论是合并估价还是拆分估价，估价结果都会与正常估价有所不同，评估价格称为“限定价格”，即在限定市场条件下形成的，只对特定交易主体具有经济合理性的价格。
4。改变估价。变更估价是基于改变房地产使用状况的估价，也可称为变更使用状况估价。主要包括以下几种情况:
(1)基于改变房地产原用途的估价。比如学生宿舍会改造成酒店，政府办公楼会改造成写字楼出租。
(2)以房产重新装修为前提的估价。
(3)以拆除建筑物为前提的土地估价。
一般情况下，上述所有需要确定的估价项目都是由委托人提出，或者由估价人员根据委托人的意图整理出来的。
二。制定评估工作计划
一旦明确了评估的基本事项，就可以基本把握整个评估任务。为保证鉴定工作的高效有序开展，应事先制定合理的操作方案，主要包括以下几个方面:
1 .初步选择今后工作的评估方法或技术路线。
2。确定输入人员。这是评估运行计划的关键内容。应根据评估任务的大小、性质和难度确定，确定时应充分考虑评估人员的专业知识。
3。确定评估的日期和时间表。评估日期一般根据客户要求确定。
4。评估运营需求的预算。一般来说，采用线路图或网络计划技术来制定考核作业计划，以保证计划的合理性和最优化。
三。实地考察
由于房地产具有不可移动性和个体性，且产权和用途具有多样性的特点，仅根据委托方或当事人提供的信息无法具体、准确地把握估价对象。因此，评估人员必须到现场了解相关信息。实地考察的内容主要包括以下几个方面:
1。目标房地产的位置及其周围环境。实地查勘不仅要查清地号或门牌，还要根据地籍图查清估价对象房地产的边界及其与相邻土地、道路的关系，以便准确掌握估价对象的位置、形状、土地面积，并应注意错测。同时还要观察附近的建筑布局、绿化、卫生、地形、日照、通风以及周围的土地利用程度，实地拍照。
2。目标房地产的用途和现状。首先，核实目标房地产的实际用途。如果是盈利性房地产，还需要查清其出租或经营的收入和费用；其次，要搞清楚建筑物的结构、建成时间、新旧程度、损坏等级、内部装修情况(对建筑物内外拍照)，了解建筑面积、使用面积或可供出租、营业的面积。不要忽视调查实际用途是否与登记规定的限定用途一致，数量是否一致，权利状况是否与产权和财产记录记载一致等。
3。了解当地房地产市场的特点和情况。