房地产估价师入门——基本概念

房地产评估称为房地产价格评估。台湾省称之为“房地产估价”；香港称之为“物业估价”，意思是一样的。房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序选择适当的估价方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估计和判断的活动。
估价目的是指估价结果的预期用途，或房地产价格评估的需要。房地产估价的目的可分为土地使用权出让、股份定价、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地拆迁补偿、房地产分割兼并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策以及企业各种经济活动(如合资、合作、联营、股份制改组、兼并、合并等)所涉及的房地产估价。);评估结果的价格类型还可分为土地出让底价、股份价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、保险价格、税收价格、征收价格、投资价格等。需要指出的是，不同的评估目的会影响评估结果。由于评估目的不同，相应的评估原则、因素和采用的评估方法也可能不同。
估价时点是指估价结果对应的日期，或估价对象房地产的估价金额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。房地产市场是不断变化的，所以房地产价格具有很强的时效性，它只能是某个时间点的价格。在不同的时间点，同一个楼盘往往会有不同的价格。
估价原则:是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中，基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，在估价活动中应遵循的一些简明的规则、标准或问题。房地产估价原则主要包括:合法性原则、使用原则、替代原则和估价时点原则。
合法性原则:是指房地产估价必须符合国家的法律法规和当地政府的有关规定。
使用原则:是指房地产估价必须以估价对象房地产的全部效力为前提，在合法的条件下进行估价。
替代原则:是指房地产估价必须以同一市场上效用相似的房地产为基础，其价格也应相似的一般原则。
估价时点原则:估价时点又称基准日，是估价对象房地产估价金额所参考的具体日期，反映了房地产估价结果具有很强的时间相关性和时效性。【/br/】客观合理价格(或价值)是指房地产在正常交易情况下(排除异常或人为因素的影响)，以估价时点为基准，为某一估价目的所能达到的价格。房地产估价是对被估价房地产的客观合理价格或价值的估计和判断。它是一种“公平的市场价格”，是有关各方公平可信的价格参考。它不等于房地产交易双方的实际交易价格。需要指出的是，一个楼盘在市场上的实际成交价格通常会随着时间的推移、楼盘供求关系的变化以及双方的心态而变化。
价格影响因素
房地产价格的高低是影响房地产价格的诸多因素相互作用的结果，或者说，是这些因素的汇聚。这是房地产估价的主要难点。在估价中，价格的影响因素一般分为三个层次:个体因素、区域因素和一般因素:
个体因素是指房地产本身的特点或条件。例如，土地的个体因素包括地质、地貌、地形、地貌、日照、通风、干湿、与街道相邻的条件、与市政设施的接近程度等。再比如，房子的个体因素有结构、类型、风格、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。
地域因素是指房地产所在区域的环境特征。有:商业服务业的繁荣程度，道路交通的通畅程度，交通的便利程度，城市基础设施的状况等。
一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等。