房地产辅导：土地征用权与征地补偿评估

用收益还原法评估房产是否需要对土地进行折旧？这是一个有争议的问题。在我国一些评估工作中，土地折旧没有列为房地产收入中的扣除项目。这里的土地折旧是指土地使用权取得费和土地开发费的分摊。中国房地产估价学会编著的《房地产估价理论与方法》对净收益进行了解释。有这样一段话:“以收入为目的出租的不动产的净收入，是其租金收入(租金)扣除折旧、维修费、管理费、税金、保险费、租赁代理费等后的余额。”令人不解的是，建筑物是贬值的，而土地却不是。从资产成本来看，建筑物和土地属于同一成本。如果需要折旧，两个都要折旧，否则两个都不折旧。
分歧的根本原因在于土地使用是否有期限。在土地私有制下，当产权人拥有土地的所有权时，土地的收益可以无限期持续，但建筑有耐久的寿命。如果建筑物在耐用年限后不能使用，房地产的收入就会减少。因此，为了保证房地产收入的持续获得，产权人必须能够在建筑物达到其耐久性的当年建造一座具有相同效用的建筑物来替代旧建筑物。这必须通过提取折旧来实现。在欧美，用收益还原法评估房地产时，从房地产总收益中扣除建筑物折旧，理论上是正确的。但在我国土地有限使用制度下，土地使用权是有期限的，不能简单套用估价方法。在我国以前的土地分配使用制度下，土地可以无限使用，只允许建筑物折旧。但实行有偿、限量用地后，情况就不一样了。当土地使用权到期时，建筑物的所有权也将随土地归国家所有，这样就不能机械地将建筑物视为固定资产，而将土地使用权归为无形资产。事实上，在土地有偿有限使用的情况下，建筑物的所有权属于国家，与土地使用权没有太大区别。
因此，土地成本，包括土地使用权取得费和土地开发费，应从建设费中计提折旧，土地使用权不能作为无形资产分摊到管理费中。这样，土地使用期满，产权人才可以重新购买相同效用的不动产进行再生产。
目前由于土地使用制度改革时间较短，土地使用年限差别不大，对房地产估价结果影响不大或不明显。但是随着时间的推移，房产剩余使用年限的差异会越来越大，现在就要注意了。