房地产：出让土地使用权底价如何确定

改革开放以来，随着我国土地使用制度改革的深入，土地资源的资产价值日益得到体现，土地市场逐步规范。2002年上半年，国土资源部发布《国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让规定》(国土资源部令第11号)，明确规定:“自2002年7月1日起，旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地，必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。”自此，中国掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。从全国来看，随着新的土地市场“阳光”交易越来越多，土地在招标、拍卖、挂牌中底价如何确定，将成为值得人们研究的新课题。如何科学合理地评估和确定国有土地使用权底价，是国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让中不可或缺的重要环节。如果评估确定的底价过高，会导致投标价格难以达到底价。过低会导致国有土地资产流失。
一、土地使用权招标拍卖挂牌底价的特点
土地使用权招标拍卖挂牌底价的实质是土地出让的底价，即政府在土地招标拍卖过程中确定的招标拍卖土地的最低控制价，也称为标底或标底。是政府可接受的出让土地的最低控制价格；待出让土地的地价主要根据土地出让年限、用途、房地产市场状况、政府产业政策、开发商的竞价心态等来确定。它是政府招标拍卖土地使用权时最重要的参考价格。土地使用权招标拍卖的底价由政府控制，严格保密。土地使用权招标拍卖底价的确定是否恰当，直接关系到土地招标拍卖的顺利进行。政府在制定招拍挂底价时，应充分考虑开发商的利益和政府的产业政策。在我国，土地使用权招标拍卖的底价有以下特点:
1。土地使用权招拍挂底价是政府出让特定地块的最低控制价，是政府出让土地使用权最重要的参考价格。因为政府垄断了土地供应，所以土地供应的规模和价格是政府调控市场的一种手段。为了进行有效的调控，底价必须由政府决定。
2。土地使用权招标、拍卖的底价应当根据评估地价确定。国有土地使用权招拍挂价格巨大。由于土地市场的特殊性，普通人很难判断土地价格。为了避免政府收入受损，了解正常的土地价格，必须由专门的估价师进行土地评估。
3。土地使用权招标拍卖由政府决定。拍卖底价与一般评估地价既有联系又有区别。评估地价是估价人员基于对土地市场的判断而出具的待评估土地可能的公开市场价格。招标、拍卖、挂牌底价由政府根据土地评估结果，充分考虑政府的产业政策和地价政策等因素确定。
二。招标、拍卖、挂牌出让土地使用权底价的估价原则和估价方法。根据
土地使用权底价评估的特点，宜遵循最有效利用原则、替代原则、预期收益原则、需求与供给原则等。土地估价的主要方法有假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法和成本逼近法等。根据评估原则与评估方法相一致的要求，应对土地使用权底价进行评估。首先要选择两种评估方法，市场比较法和假设开发法。由于市场比较法充分考虑了类似房地产在评估基准日近期市场的交易情况和市场承受能力，测算价格具有时代感，易于买卖双方认可和接受。假设开发规则充分考虑了规划条件下宗地本身最有效的使用方式、房地产市场现状和未来可能产生的效益。当然，使用以上两种测评方法也需要一定的前提条件。在房地产市场不发达，缺乏交易案例，或者缺乏城市规划主管部门批准的详细规划设计方案的情况下，只能选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
三。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权底价的确定方法
进行招标拍卖挂牌出让活动的土地行政主管部门，必须先委托具有土地评估资质的评估机构进行评估，出具评估报告。然后，政府的土地管理部门会成立一个专门的机构来审查和确定。审计机关应认真审阅评估单位出具的评估报告，特别是评估结果、假设和使用限制，了解评估人员的客观意见。同时，他们应综合考虑招标、拍卖和挂牌时的市场条件、待出让土地的条件、潜在投资者的需求，充分考虑政府的产业政策和土地价格政策等因素，综合确定国有土地使用权招标拍卖的保留价格。政府专门机构在确定国有土地使用权招标拍卖挂牌底价时，应当从实际出发，科学论证和制定招标拍卖底价。如果盲目决策，底价不固定，过低可能导致我国国有资产流失，土地资产价值难以实现；过高的话，竞价可选域值范围过小，拍卖竞价难以掀起竞争高潮，可能会影响竞价拍卖的效果。同时，政府要根据规划设计要求、房地产市场、宗地地理位置等，科学合理地测算土地出让价格。，以免竞买人情绪激动，开出天价。表面上看，那一幕很美，很热闹，很煽情，但从长远来看，可能会导致两种后果:
一是投标人违约，宁愿承担违约责任，也不愿承担更大的损失，从而损害政府在人民群众心目中的形象；
第二，如果竞得人竞得的土地用于房地产开发，将损害购房人的切身利益。竞买人在购买土地时为弥补过高的土地成本负担，可能在建设中偷工减料，不按规划绿化要求和容积率要求进行开发建设，降低开发质量和成本，侵害消费者权益，也影响土地市场健康有序发展。
总之，既要保证国有土地资产不流失，又要正确引导市场走向。还要充分考虑市场的承受能力，综合确定一个合理的拍卖底价。当然，我国土地使用权招标拍卖挂牌正方兴未艾，很多地方才刚刚开始。特别是招标、拍卖、挂牌中底价的确定还没有成熟的经验，需要在实践中不断完善。