关于“小区基准房价法”的提出及论证

1.引言
市场比较法成立的条件之一是在同一供求圈内有较多的相似楼盘。根据大数定律，在相同或相似的区域因素中，同类房地产的单位面积平均价格是稳定的；其他因素越接近，该区域房地产单位面积价格的变异指数越小，替代原理越明显，估价结果越接近真实的客观单位面积价格。但在现实中，不同房地产案例或多或少的差异，以及评估师对每个参考案例信息的不同掌握，都会影响到参考案例的修正和调整，因此会出现误差，直接影响到最终对比价格的真实程度。
采用市场比较法估价时，估价对象获得拟值后，剩余误差表现为偶然误差，也称随机误差。随机误差是许多小的偶然因素综合影响的结果。对此，笔者在保持市场比较法的基础上，借鉴了前人的一些研究成果，以住宅小区为例，以减少偶然误差、简化操作为目的，提出住宅小区可以选择“住宅小区基准房价法”，力求使评估结果更加客观、接近真实价值。在分析过程中，本文将引入统计误差理论进行论证。
二。住宅小区基准房价法
所谓住宅小区基准房价法，是指假设住宅小区内处于基准状态的房屋。在一定时间内收集到本住宅小区足够数量的房地产交易案例后，将单位面积价格的算术平均值计算为该假设案例的单价。在估价过程中，会对估价对象和假设案例进行适当的修正和调整，从而得出客观合理的单位面积价格或
由此可见，住宅小区基准房价法实际上来源于市场比较法，只是在参考案例的选取和因素修正上采用了不同的手段。住宅基准房价法的理论基础仍然是替代原理。之所以选择同一个居住区的参考案例，是因为同一个居住区不同房地产对象的区域因素和个体因素非常一致和相似，结果比其他居住区参考案例更接近。根据消费者购买行为的微观经济学理论，在同一个市场上，同样的商品房，单位面积价格长期不变。然而，消费者是理性的。如果一个消费者为某种商品支付单位面积的价格，并能从另一种商品无差异地获得更大的效用，那么他必然会选择另一种商品。如果同时存在两种以上相同的商品，消费者会选择单位面积价格较低的一种。上述理论的一个假设是，市场上的商品没有差别。现实中，同一小区的建筑规划、建筑风格、建筑水平、工艺水平等因素是完全一致的。只有选择同一个小区的楼盘进行对比，才会非常接近上述理论的假设。换句话说，用同一个小区的楼盘作为参考案例，更能体现替代原则。【/br/】另外，从技术角度来说，由于同一个小区内的楼盘所承担的土地价格是相同的，因此不存在土地价格的区域分布差异导致可比实例价格内部偏差的问题。此外，由于小区整体或单个楼盘的单位面积价格在一定时间内，如一个季度或有时更长时间内，可以维持在一个稳定的水平，因此即使价格出现波动，对单位面积价格的影响也是有限的。
住宅小区基准房价法的操作步骤主要包括以下步骤:
(1)收集同一住宅小区在一段时间(一年)内足够多的交易实例，计算算术平均单价(注意定期更新)作为基准房价。
(二)将估价对象与基准案例进行比较和修正。修正系数包括:
1。双方交易情况更正
2。双方交易日期调整
3。双方个人因素调整(如朝向、面积、布局、装修等。)
(3)最终标准单位面积价格通过公式计算