实际估价中，对建筑物折旧的考虑

在实践中，如何考虑建筑物的折旧
在实践中，如何考虑和计算建筑物的折旧？在估价理论中，计算建筑物有形损失引起的物质折旧的方法很多，但如何考虑建筑物无形损失引起的功能折旧和经济折旧却很少提及。本文的目的是在建筑物功能的实际评估中，按成本法计算建筑物的折旧，主要用于评估旧建筑物的现值。旧建筑物的现值等于建筑物的重置成本减去建筑物的折旧。建筑物折旧是指由于时间的推移而导致建筑物原有价值的损失，所以其实质是对旧建筑物的价格进行修正。
建筑物的损失，根据时间的推移造成的原因不同，可分为有形损失和无形损失。
建筑物的有形损失也叫物质损耗。一方面是人工使用造成的。
一方面是由于自然力，一方面是由于建筑周围环境中的人为力量。人为使用和自然作用造成的建筑物损失与建筑物的使用年限(或使用年限)正相关。
建筑物无形损耗又称精神损耗，是指由于技术进步、消费观念改变等原因造成的建筑物价值的无形损耗。在评估建筑物的现值时，需要根据不同情况，减少建筑物因风格过时、设计过时、结构过时、内部设备落后而造成的无形损失。
在实际估价中，如何根据建筑物的有形损耗和无形损耗计算其折旧？在估价理论中，建筑物有形损失引起的折旧计算方法很多，一般可分为四种:一是耐久年限法，二是实际观察法，三是新折现法，四是混合法。
耐用年限法可分为四种:直线折旧法、余额递减折旧法、总年限折旧法和偿债基金折旧法。直线折旧法是迄今为止广泛使用的折旧方法，它假设在建筑物的使用寿命期内，每年的折旧额是相等的。比如根据房改政策，公有住房出售和建筑物折旧采用直线折旧法。
一般来说，在房地产估价中，使用年限法的直线折旧法是比较广泛的。但是，会计成本的折旧往往采用余额递减折旧法、总年限折旧法和化学元素债务基金折旧法。因为以上三种折旧方法侧重于建筑物原取得价值的摊销和回收。由于直线折旧法的前提是每年折旧额相同，但这种假设往往不符合实际，所以在实际估价中，还要注意与其他折旧方法的结合。另一个需要注意的是使用年限的确定，使用年限应该等于建筑物的经济寿命，而不是自然寿命，即建筑物从建成之日起的预期收益大于营业费用的期限。
实际观察法并不直接将建筑物估价的依据放在年限上，而是关注建筑物的实际磨损过程，因为早期建造的建筑物不一定损坏严重，而新建的建筑物不一定维护良好。在这种方法中，估价人员到现场直接观察和估计被估价建筑物的材料价格下降因素引起的价格下降，或确定其成新率。这种方法特别适用于周围环境中由于人类活动造成的建筑物的超常损失。比如高层建筑施工造成临时建筑基础沉降、楼板和墙体开裂；机场、高速公路和铁路干线附近建筑物的损失。这就要求评估师在建筑估价方面有足够的技术和实践经验。在没有明确计算公式的情况下，掌握建筑物的个别情况。这种方法也克服了耐久性法不考虑建筑物使用者的使用和维护状况时机械化应用计算公式的盲目性，只要改造费用、耐久性和年限相同，得到的折旧额就一定相等。所以实际观察法更有针对性和实用性。
新折旧法是根据建筑物的竣工日期、新旧程序和维修状况确定建筑物的新折旧程序，直接计算建筑物在评估时点的价值。计算公式为:建筑物在评估时的价值-建筑物的重建成本*建筑物的成新率。新的折现法适用于需要同时评估大量建筑物的场合，尤其适用于调查建筑物的现值。例如，当房屋被分批拆迁时，需要对被拆迁的房屋进行折价补偿，就采用了程心折价法。
混合法是指评估人员同时使用上述折旧方法计算建筑物的折旧，但不同折旧方法得出的结果不尽相同。因此，可以用简单算术平均法或加权算术平均法来综合计算结果，得到一个平衡的结果。例如，在估价实践中，普遍采用先按耐久年限法计算折旧，再按实际观察法进行修正的方法。
以上是建筑物有形损耗引起的材料折旧的几种计算方法。现在我们来看看建筑物无形损耗引起的功能折旧和经济折旧的计算方法。