对有关收益法若干“理论观点”的评析（上）

—对评估行业主管部门和协会的建议
众所周知，收益法是传统的三大基本评估方法之一，应用广泛，理论性强。笔者对收益法的理论和实践进行了十余年的跟踪，发现中外评估界存在一些错误的“理论观点”，如“收益资产未来预测收益的现值和=评估时点的市场价值”、“收益中不应扣除折旧和所得税”、“收益与其对应的收益(资本化)率在口径上必须一致的原则”、“收益(资本化)率是指投资者的预期收益率”和“收益(资本化)率”等。对此，本文拟作一理论分析，也愿与同行专家共同探讨。
1。对第一种观点的评论:“盈利性资产未来预测收益的现值=评估时的市场价值”[br/]纵观国内外现行的资产、土地、房地产评估的标准、规范、资格审查用书及相关教材、文献，几乎都认同第一种观点。理由一般是:“投资者要买的是资产的未来收益，而不是资产本身。因此，未来预测收益的现值之和即为评估基准日的市场价值。“在“观点1”的指导下，为了计算资产在评估基准日即评估时点的市场价值，评估行业的广大从业人员必须千方百计地预测未来几十年的收益，逐年折现当期收益(资本化)率，计算出总和。笔者认为，“观点一”在理论上是不能成立的。
(1)从资产评估和投资项目经济评估的角度来看，“观点1”混淆了市场价值和投资价值，从而混淆了收益法的两种不同用途或两种不同的收益法。
收益法也叫资本化法。关键词“资本化”是指收入转化为资本或价值(评估价值)的过程。作为一种基本方法，按照用途可以分为两类:
一是直接资本化法，也叫传统资本化法。包括租金资本化法、租金资本化法、企业利润资本化法及其变体，如租金乘数法(购买年法)、租金乘数法和企业利润乘数法(如EBIT法)等。，属于资产评估的范畴。这种资本化方法仅用于评估盈利资产(包括盈利企业——下同)在评估基准日即评估时点的市场价值。市场价值是指一项资产在一个有足够多的买卖双方及其各自精明、谨慎、合理的交易时间的竞争、公开、公平的市场中最有可能获得的价值(评估值)。评估的目的大多是为资产交易提供价值依据。美国鉴定专家杰弗里& # 8226；费希尔教授在他的著作《盈利性房地产的估价技术》中指出:“直接资本化是一种用于将一个年收入的估价收益转换为估价价值的方法。它包括两种计算方法:将预计收益除以适当的资本化率，或将预计收益乘以适当的收益乘数。直接资本化法的优点是资本化率和收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系。“美国人布里德福德& # 8226；康纳教授在其著作《公司价值评估》中进一步指出:“这种方法相当简洁，在实践中被广泛使用。可以避免评估中很多棘手的问题。“既然“资本化率和收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系”，那么评估时点的市场价值只与该时点类似资产交易的收益和价值具有可比性，而与远离评估时点的投资者的主观预期收益无关。