浅析房产代征地费用评估

一、背景
目前城市建设发展迅速，旧城改造和市政建设任务越来越重，新建项目有一定的征地面积。开发商、建设项目原用地单位、规划部门、土地管理部门、规划部门等部门和单位在征地问题上也持不同意见。鉴于此，本文提出了一些有价值的建议，并对征地成本评估进行了探讨和分析。
二。征地相关分析
1。征地概念
根据《北京市城市规划条例》第三十一条规定，征地是指城市建设项目沿道路、铁路、河流、绿化带等公共用地进行整理建设，建设单位依据北京市有关法律法规进行征收的公共用地。土地征收中的“征用”一词是指广义上的“征收”，不仅包括“征用”，还包括“代拆”，即指征收、代拆等。
2。土地征用的由来
在计划经济体制下，企业申请用地，国家根据项目需要无偿划拨，企业取得国有土地使用权是自由的。企业取得土地使用权时，往往有公共用地，需要同时征用。政府往往通过征收项目的方式将这部分成本分摊到建设项目中，这在当时的经济体制下是合理的，因为企业是国有企业，国有企业的资产是国有的，国家用国家的钱征收城市公共土地，所以企业无可厚非。但是，在现行市场经济体制下，企业的投资主体发生了很大变化，出现了大量非国有经济投资主体。特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后，如果计划经济体制下的规定不变，由项目建设单位承担征地费用，暴露出许多问题，引起了人们对征地问题的极大关注。
3。关于征地问题的探讨
(1)各类建设项目征地比例不同，征地成本差异较大，征地规划用途不同，对建设项目的影响也不同。如果不区别对待征地问题，显然对建设单位不公平。尤其是目前中国已经成功加入世贸组织，各项政策法规都在逐步与国际接轨。如果仍然简单地按照过去计划经济体制形成的惯例来指导和管理当前市场经济条件下的建设项目，必将削弱准备投资的外来企业和个人的信心，不利于北京经济发展和有序市场竞争的形成。
(2)从纯粹的市场角度来看，如果项目在确定规划用途后转让，那么说明代开发商征收的土地已经接受了征收的土地作为项目取得的条件；此外，项目在初步规划或可行性研究阶段征求规划意见时，已明确拟征收土地，开发企业已决定继续开发项目，说明项目已规划拟征收土地，开发企业可以接受。也就是说，开发企业看好项目未来的开发收益，在取得项目土地使用权时，可以承担征收土地的成本作为附加成本。
(3)随着城市建设的快速发展和旧城改造任务的日益加重，政府也面临着一个尴尬的局面。一方面，建设项目好，容易吸引投资者；另一方面，征地负担过重会增加开发企业的压力，阻碍或影响其投资积极性，进而影响旧城改造的进程。有人认为，政府征收土地不拿一分钱，但建设项目用地的土地收益并没有少。在土地资源稀缺，市场供小于求的情况下，这将对土地市场起到一定的调节作用。但在房地产开发资金紧缺、土地市场供大于求的形势下，这不仅不能引导和规范市场，反而会导致土地市场的无序，不利于政府的宏观管理和市场调控。总之，征收土地成本的分配或承担受土地市场供求关系的影响。