二手房折旧费的计算方法

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧。折旧费用是指建筑物价值的平均损失。房屋在长期使用过程中，虽然原有的物理形态不变，但由于自然和人为的损耗，其价值会逐渐降低。这部分因损失而减少的价值，用货币形式表示，就是折旧费用。折旧费用根据建筑成本、残值、清洁费用和折旧年限确定。
(1)建造成本是计算折旧费用的基础，由建造中必要的材料消耗、劳动报酬、税金和利润组成，是住宅业务中的进价。应该只是房屋本身的购买价格，不应该包括其他费用。由于房屋的使用寿命长达几十年，甚至上百年，而且在这么长的时期内价格变化很大，所以一般不是以其原价计算，而是以重置为基础，即在现实条件下重建这类房屋所需的货币支出。
(2)房屋残值是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，拆除清理后所剩建筑材料的价值。清理费用是指拆除清理废弃危房时支付的人工和机器费用。作为房屋使用的附加费用，应计入成本。一般扣除清洗费用后的残值就是净残值，简称残值。因为它占房子价值的比例很小，而且只能在房子报废后才能得到，所以不能和原值相比。计算时采用根据当时的工资和材料价格水平进行预测和估算的方法，有时在计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值与原值的比值。各种结构的房屋残值率一般为:钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；一级砖木结构为6%；二级砖木结构为4%；3%为第三类砖木结构；简单结构为0。
(3)使用寿命是指外部物理化学因素对房屋物理形态造成的有形磨损；在可见的磨损下，住宅能维持正常的使用寿命，称为使用寿命。使用年限是由房屋的结构和质量决定的自然寿命。折旧年限是居住价值转移的期限，是使用过程中由社会经济条件决定的社会必要平均使用年限，或经济年限。折旧年限不仅与使用年限有关，还受无形损耗的影响。《国营企业固定资产折旧试行条例》明确规定了房屋折旧费的计算方法。房屋固定资产折旧采用平均年限法，即固定折旧法。计算公式为:年折旧费=成本-残值或=成本×(1-残值率)。消费者在购买旧房时，也可以用折旧法得出所购旧房的大概价值。公式为:旧房价格=成本-年折旧费-已使用年限。当然，确定房子的价格要考虑很多因素，比如房子的位置，房子的建筑面积，建筑的层次和朝向。