在建工程抵押评估的特点与范围

一、在建工程的含义及特点
(一)在建工程的含义
在建工程最重要的特点是其工程量尚未完成，表现为其建筑物实物形态不完整，不具备有关部门组织竣工验收的条件，无法立即实现其设计目的。
要正确把握在建工程价值评估的内涵，选择合适的方法评估在建工程，首先必须明确在建工程的含义。理论界对在建工程有多种不同的定义。一种定义是:在建工程是指正在施工或者已经竣工但尚未移交验收的建设工程。指在建工程的完成投资额，包括尚未交付使用的完成投资额。包括正在建设的新项目、扩建项目、重建项目和修复项目。另一种说法是，在建房地产是指建设工程虽已竣工，但尚未竣工或尚未交付使用的房地产。
根据建设部第56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押是指抵押人将依法取得的土地使用权连同在建工程的投资资产向贷款银行抵押，作为偿还贷款的担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可以看出，在建工程抵押的贷款只能用于工程建设，不得挪作他用。因此，对已竣工验收的项目，不能进行在建工程抵押登记，但应在产权抵押登记前督促其尽快完善产权。
在建工程的含义有广义和狭义之分。广义的在建建筑物是指建筑物从主体工程开工到竣工后房地产主管部门核发权属证书的状态。狭义的在建房屋工程是指从主体工程基本建设开始到房屋竣工验收的房屋工程状态。可见，狭义的在建房屋主要是指房屋主体结构建造过程中的状态，在实物上是一种未完工的状态；但广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋建设，还包括所有房屋工程已经竣工，即房屋竣工验收条件具备后，尚未领取房屋所有权证，属于法律上的未竣工状态。与一般的房地产相比，在建项目有其自身的特点。
综合相关观点和意见，参考有关估价的文献和丛书，本文所称的在建工程是指“正在施工但尚未竣工或虽已竣工但尚未通过竣工验收的建设工程”。
(二)在建工程的特点
一般以是否进行整体竣工验收来定义在建工程。在建项目作为房地产的一种类型，有多种形式，既可以是在建工程，也可以是停工多年的“烂尾楼”。在建项目具有不同于一般房地产的特点。
1。所有权相对确定性
是指在主管机关正式颁发权属证书之前，在建建筑物的所有权处于相对确定的状态。
2。合法性
在建住房项目必须是按照法律规定的程序，经国家法定机关或有关部门在其职权范围内批准的合法项目。未经批准并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违法建筑不受法律保护，更不能用来抵偿法律文件确定的债务。
3。可变价格
在市场经济条件下，在建住宅项目和其他房地产一样，都是商品，有其内在价值和使用价值。但由于在建工程处于法律上或事实上的未完工状态，特别是因事实上未完工而停止施工的，其价值能否体现为交换价值，即在建工程是否具有价格变动性，是区分执行案件标的物与非标的物的依据。只有那些能够在市场上改变其价格并对金钱债权进行补偿的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的范围，列为司法评估的对象。
4。在建工程房地产可比性差
在建工程包括刚投资建设到已竣工但尚未投入使用的工程，导致在建工程房地产之间可比性差。
5。在建工程的形象进度很难与实际投资额一致
在建工程的实际投资额，其账面价值包括预付材料设备，同时也记录应付材料设备等。因此，在建工程投资不能完全反映在建工程的形象进度。
6。在建项目建设工期差异较大。
工期的差异直接关系到施工期间材料、人工费用和设计的变化，对评估值标准的选择有直接影响。
7。在建房地产有多种类型
在建房地产还涉及正常使用中的各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高档住宅等。
8。建设成本差异大
同样用途、同样结构的建设项目，由于其地基差异等特殊原因，导致房地产投资较正常情况下有所增加。
9。法定抵押优先于约定抵押
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合同期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人约定折价或者依法申请人民法院拍卖工程，但建设工程性质不宜折价或者拍卖的除外。建设工程价款相对于工程折价或者拍卖价款优先支付。即承包人的合法抵押优先于银行和抵押人的约定抵押。
二。在建工程的分类
在实际的估价实务和科学研究中，在建工程可以有不同的分类方式。在建项目可根据标志性工程进度或建设目的进行分类。同时，对于同一阶段的在建工程，由于付款方式和材料设备采购时间的不同，也会存在价值上的差异。
按照地标工程的进度，建筑工程的施工过程可分为土方工程、基础工程、结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、室内外装饰工程、室外工程等。由于工程建设是一个连续的过程，根据建设项目主体工程的进度，可分为结构施工、结构封顶和准备验收几个阶段。我们也称这种分类为图像进展。
另一种分类方式是根据项目的设计目的。建筑工程可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑，再分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等。
由于不同类型的建设项目具有不同的生产工艺和特点，在建工程价值评估首先应确定建设项目的类型，选择适合其特点的方法和技术进行研究。