工业用地评估难点及方法选择

工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业和产业之间的区位竞争更多体现在城市之间的选择。一个城市工业地价的高低，直接影响到其招商引资的实力和能力，也直接影响到一方的经济建设、产业结构调整、劳动就业等。，从而形成区域间独特的工业地价和产业布局竞争模式。
评估困难
宏观来说，影响工业地价的主要因素有行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格尚未市场化之前，对现阶段工业用地价格具有决定性影响的主导因素是行政干预，往往容易出现“同地不同价”这种非产业政策类型的现象。甚至一些地方政府为了招商引资，人为压低基准地价并出售。就成本而言，工业用地的价格不是由成本决定的(目前工业用地价格的成本构成主要包括土地购置费、相关税费、土地开发费等。，其中征地补偿占45%-60%；土地开发费相对固定，比例为30%-40%，除了一些开发难度大、配套要求高的土地成本略高；相关税费包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田土地保护费、征地管理费等。新增建设用地有偿使用费不计入成本税费的，税费仍占工业用地价格的10%)，但收购成本直接影响工业用地最低出让价格。事实上，工业用地的价格最终是由供求关系决定的。而我国各大城市的工业用地供需总体上处于供大于求的局面，这也体现在工业用地价格近年来变化不大。另外，由于其他因素的影响，各个城市的工业用地基本都是供不应求，必须供应，工业用地的价值和价格并没有真正实现。
评估方法的选择
在实际工业用地评估中，除基准地价修正法外，无论采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，都导致各种影响因素和方法、标准的信息提取困难。
因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法。虽然成本逼近法有其自身的制度缺陷，但在工业用地价格交易和工业用地涉外评估案例较少的情况下，仍是一种较易被接受的方法。市场比较法能更好地反映土地价值，但市场有待进一步成熟。目前应用市场比较法评估各地工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价和转让价。没有抵押的真实交易，只有预先评估的价格，不能反映真实交易，没有经过市场检验，没有实际应用意义；转让价格虽然是市场价格的一种，但是目前的市场价格和取得的价格还是有很大的差别，而且即使土地实际交易，交易价格也有两个问题:一是地面附着物的剥离是否合适，二是交易价格是否真实。基准地价修正法将逐步退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价在一定程度上迎合了地方政府招商引资的需要，但并不能真实反映土地的稀缺性。应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价格偏离实际。今后可以根据厂房租金逐步探索应用收益还原法。随着产业集聚效应和产业结构的调整，一些地方工厂的出租信息大量出现。与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场现实。研究工业地租与地价的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索一条新的途径。