房价的合成谬误与棘轮效应民众只有望楼兴叹

今年上半年国内房价涨幅惊人，有些地方甚至超过50%！房价的上涨速度超过了很多居民能够承受的范围，很多人只能“望楼兴叹”。基于对民生的考虑，政府加快了政策性住房的发展。
市场化住房制度与政策性住房制度的分离分散了公众的注意力，降低了人们对房地产市场的极度担忧。尽管如此，由于住房按揭比例等住房金融政策的收紧、房地产税收政策的加强以及公众预期的改变，楼市终于进入了一个成交低迷的“冬天”。
当房地产市场进入“冬天”时，一些人希望房价暴跌来实现他们的置业梦想。个人认为这种想法无可厚非，但如果社会希望房价暴跌来实现大多数人的置业梦想，无疑会陷入“成分谬误”的陷阱！
“合成谬误”的本质是，对个体正确的不一定对整体正确。萨缪尔森曾在他的名著《经济学》中以此为例:如果一个人得到更多的钱，他的处境得到改善，这将对他有利。而如果整个社会每个人都拿到更多的钱，对社会来说可能是一件坏事。类似的例子还有，一个人踮起脚可以看得更远，但是如果所有人都踮起脚，所有人都看不到更远。
之所以会出现上述关于房价的“合成谬误”，是因为房地产行业具有很强的产业关联效应。一旦房地产市场不景气，钢铁、水泥、家具、建筑工程等很多行业都会不景气。相关行业收入的下降，反过来会进一步抑制购房需求。那时候就算房价再低，他们也买不到房子。其次，房地产市场具有很强的金融特性。不仅开发商和购房者与银行信贷息息相关，房地产也是其他信贷的主要抵押物之一，是基于房价稳定甚至上涨的预期。一旦房价下跌，这些信贷可能立即面临严重的信用风险，导致银行坏账急剧增加，随之而来的是金融危机。金融危机会导致货币供应极度收缩，流动性不足，从而导致经济萧条。
最近美国的次贷危机就是一个典型案例。一旦抵押资产价值缩水，危机就会出现并影响全局。
“棘轮效应”是美国经济学家杜圣贝利在相对收入假说中提出的核心概念，是指人们的消费习惯形成后是不可逆的，向上调整容易，向下调整难，像棘轮一样。尤其是短期内，消耗是不可逆的，习惯性效应很大。这种习惯性效应使得消费依赖于相对收入，即相对于自己过去的峰值收入。司马光的名言:“从节俭到奢侈，从奢侈到节俭，很难”可以作为这个假设的通俗解释。
房价之所以形成了“棘轮效应”，是因为，虽然房价上涨的各种负面效应很大，但一旦涨上去，再跌下去就会导致更严重的经济问题。就整个经济体系而言，房价可以不涨，但一定不能暴跌，否则可能导致经济危机。用李嘉诚的话来说:房价涨了，没人死；如果房价下跌，没有人会死！
“两害相权取其轻。”基于以上分析，公众和政府决策者的目标应该是稳定房价，而不是希望房价暴涨暴跌。事实上，在人民币升值预期的氛围下，稳定房价并不容易。稳定房价必须稳定预期，包括人民币升值预期。这种稳定的预期也包含了后期政策威慑的因素。所以，作为终极杀手锏但不是万能的，房产税不出台可能比出台更有威慑力。一把高悬的剑比落下的剑更有力量。