房地产估价三大基本方法
房地产估价有三种基本方法,即市场比较法、收益法和成本法。其他的估值方法都是由以上三种基本方法衍生出来的。
市场比较法
是指将估价对象与估价时点近期交易的类似房地产进行比较,并从交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面对这些类似房地产的已知价格进行修正,从而估算估价对象客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论基础是替代原理,适用于类似房地产交易较多的场合。在房地产比较发达的时候,是一种有说服力的、现实的、最常用的估价方法。
收益法
是指通过估算估价对象未来各期的正常净收益,选择适当的资本化率将其折算为估价时点的现值并进行累计,从而估算估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益或潜在收益的房地产评估。
成本法
是指计算估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,从而估算估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达,难以采用市场比较法的房地产估价。也适用于没有收入,很少买卖的公共建筑。
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