房地产知识重点估价理论与方法（3）

收益法
一、收益法的基本原理
一收益法是基于货币具有时间价值的思想。房地产的价值取决于:1。净收入；2.净收入的持续时间；3.获得这一净收入的可靠性。
(二)收益法的适用对象和条件:1。收益法的适用对象是有收益或潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否盈利，只要其所属的房地产盈利即可。2.收益法的适用条件是房地产的收益和风险可以量化。
(三)收益法的操作步骤:1。收集有关房地产收入和费用的信息；2.估计潜在的总收入；3.估计有效总收入；4.估算运营费用；5.估算净收入；6.选择合适的资本化率或折现率；7.选择适当的收益法公式计算收益价格。
二。收益法的计算公式(相同资金的时间价值)
三。净收入的计算公式
一、净收入的计算公式:净收入=潜在毛收入-空购买造成的收入损失-营业费用=有效毛收入-营业费用。营业费用是指为维持不动产正常生产、经营或使用所必须支付的费用以及归属于其他资本或经营的收入。营业费用率=营业费用/有效总收入。
(二)不同收益类型的房地产净收益计算:1。出租房地产:净收入通常是租金收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费后的余额。租赁收入包括有效租金收入总额和租赁押金、保证金等利息收入。2.直营房地产:①商业经营的房地产，应根据经营数据计算净收入。净收入为销售收入减去商品销售成本、营业费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。②工业生产性房地产，净收入为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。③农用地净收益的估算为农用地平均年产值减去相关费用和税费及投资利息。3.自住或闲置的房地产:通过与同市场有收入的类似房地产的相关数据进行比较计算，或直接比较得出。4.混合型。
(三)计算净收益时相关收益的选择:1。有形收入和无形收入:计算时不仅要考虑有形收入，还要考虑各种无形收入。但是，如果无形收入已经通过有形收入反映出来，就不应该单独考虑。2.实际收入和客观收入:应以客观收入作为估价依据。租赁有限制条件的，租赁期限内的租金为租赁中确定的租金，租赁期限外的租金为正常客观的租金。
(四)收益年度的确定:1。对个别土地和建筑物的估价，应根据土地使用年限和建筑物的经济寿命确定未来收益年限，净收益中不得扣除建筑物折旧和土地出让金；2.对于土地和建筑物相结合的估价对象，如果建筑物的经济寿命晚于土地使用寿命或与土地使用寿命同时结束，则根据土地使用寿命确定未来收益年限，净收益中不扣除建筑物折旧和土地出让金；3.对于土地建筑综合体的估价对象，如果建筑物的经济寿命早于土地使用寿命结束，可采用以下方式之一:①首先根据经济寿命确定未来收益年限，选择相应的年限收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费用和土地摊销费用；加上超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限的贴现值。(2)将未来收益的年限想象为无限年，选择无限年收益法的公式。净收益应该从建筑物折旧和土地分配费用中扣除。