考前辅导：第三讲房地产价值和价格的种类

2.4.1使用价值和交换价值

商品的使用价值是指商品能够满足人们需求的效用；交换价值是指这种商品与其他商品之间交换数量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济适应中一般简称价值，是指交换价值；一般来说，房地产估价中的价值也指交换价值。
任何东西要成为商品，首先要有用，能用来满足人的需求。没有使用价值的东西不会被交换对象接受，所以不能成为商品，没有交换价值。所以，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。但反过来就不一定了，即没有交换价值也不一定没有使用价值，比如空气。房地产作为一种商品，既有使用价值，也有交换价值。
就使用价值和交换价值而言，房地产评估评估的是该房屋的交换价值。
2.4.2投资价值和市值

房地产的投资价值是房地产对特定投资者(或购买者)的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿对房地产作出的估计价值或评估价格。房地产的市场价值是房地产对典型投资者(代表市场中大多数人的观点)的经济价值。市场价值是一种客观的、非个人的价值，而投资价值是一种基于主观和个人因素的价值。在某个时间点上，市值是唯一的，投资价值会因投资者而异。
当投资价值大于市场价格时，意味着值得投资；反之，则说明不值得投资。换个角度说，每个房产投资者对房产都有一个心理价位，投资价值可以看做这个心理价位。当市场价格低于其心理价格时，投资者倾向于增加投资；相反，他们会将过去投资的房地产出售给市场。
就投资价值和市场价值而言，房地产评估是对房地产的市场价值进行评估。

2.4.3交易价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值。

2.4.3.1交易价格

交易价格简称成交价格，是指在房地产交易中，买卖双方实际达成交易，且买方同意支付、卖方同意接受或买方支付时，买卖双方收取的货币及其他有价物品的金额。交易价格是一个已经完成的事实，它通常会随着交易者对交易对象和市场的了解程度、买入或卖出的紧迫性、议价能力、交易双方的关系以及卖方的价格策略而变化。
交易价格可能是正常的，也可能是异常的，所以可以分为正常交易价格和异常交易价格。正常的交易价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无利的条件下，不受一些不利因素的影响，如对市场情况的不了解、垄断、强迫交易等所形成的价格。否则就是异常交易价格。
严格来说，正常交易价格的形成条件是:①公开市场。②交易对象适销对路。③众多的买家和卖家。买方和卖方的数量必须相当大，这样买方或卖方的个体因素才不会影响价格，也就是说，他们都应该是价格的被动接受者，他们中的任何一个人对价格都没有控制权，也没有显著的影响力。④买卖双方没有任何压力，完全自愿。⑤买卖双方信息完全。这意味着买卖双方对交易的商品有充分的了解，包括充分了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。⑥理性的经济行为。这也叫“经济人”假设。在经济学中，“经济人”被定义为经济生活中抽象的普通人，其本质被假定为自利的，试图以最小的经济成本追求和获取自身的经济利益。而且买卖双方都很谨慎，价格不受任何一方情绪冲动的影响。⑦在适当的时间内完成交易。即有一个合适的时机去寻找合适的买家或卖家，而不是急于卖出或买入。
要理解交易价格，还应该知道它的形成机制，即售价、买价和交易价格之间的关系:
(1)售价是指出卖人在出售不动产时愿意接受的价格。因为卖方总想多卖钱，所以卖方在出售房地产时愿意接受的价格总有一个最低限度()。买家的出价必须高于这个最低限额，他才愿意出售。他的心态在这个最低限度之上，价格越高越好。
(2)买价是指从买方的角度出发，在购买不动产时，买方愿意支付的价格。因为买家总想少付钱，所以在购买房产时，买家愿意支付的价格总有一个限度(价格)。卖家的要价必须低于这个限度，他才愿意买。他的心态是，在这个限度下，价格越低越好。
(3)卖价和买价只是买卖双方中一方愿意接受的价格。卖方市场是一个供不应求，相对短缺，卖方掌握主动权的市场。买方市场的特点是供大于求，相对过剩，买方主动。在卖方市场，交易价格往往偏高；在买方市场，交易价格往往较低。
2.4.3.2市场价格
市场价格是指市场上某一类房地产的总体和平均水平价格，是该类房地产大量交易价格的抽象结果。
2.4.3.3理论价格
理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求等于真实供给的条件下形成的价格。
价格和供求是互动的:一方面，价格是由供给力和需求力的互动决定的；另一方面，供求关系受价格影响，通过价格调整来平衡。与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，而理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是真实需求和真实供给相互作用的结果。任何影响实际需求和实际供给的因素，如收入和成本的变化，都可能引起市场价格的波动。因此，在正常的市场或正常的经济发展下，市场价格与理论价格基本重合，围绕理论价格上下波动，不会偏离太远。然而，在泡沫经济中，市场价格可能会偏离理论价格，如投机性需求或非理性预期引导下的价格畸高。
一般来说，交易价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动(即小波动围绕大波动上下波动，大波动围绕大波动上下波动)。房地产评估就交易价格、市场价格和理论价格而言，评估的是房地产的市场价格。
2.4.3.4公开市场价值
在现代西方房地产估价作品中，被评估的客观合理的价格或价值称为市场价值或公开市场价值。
在本书中，市价、市值、公开市值的含义基本一致，一般可以混用。
2.4.3.5评估价值
评估价值也称评估价格、估计价值，简称评估价值、评估价格或评估金额，是估价人员对房地产的某种客观合理的价格或价值进行计算和判断的结果。根据评估方法的不同，评估值也可以有不同的叫法。比如市场法得出的押韵结果，通常称为比较价格，成本法得出的结果。
评估价值不是事实，但在为交易目的进行评估时，它与交易价格密切相关。由于房地产缺乏一个完整的市场，房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供价格参考。在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的交易价格。但值得注意的是，由于评估师的知识、经验、职业道德等方面的差异。，同一个房地产，对于不同的评估师，价值可能是不一样的。【/br/】由此可见，客观合理的价格是需要评估的，但实际评估的价格可能是带有评估人员主观因素的价格，两者都可能与估价对象在市场上的真实交易价格存在差异。但理论上，一个好的评价值；正常交易价格=市场价格。