房地产估价师：美国房地产市场发展综述

湖泊、河流或铁路周围逐渐出现小城镇，城镇的发展使人们的居住场所越来越集中，同时人们开始做生意。许多房主住在后屋或楼上，而前屋则用于营业。
城市是在主要商业港口和工业基地发展起来的。大量的工作机会和不断创造的财富使城市发展越来越迅速，更多的人前来从事商业，商业活动与城市并肩蓬勃发展。
美国房地产市场的一个重要转折点
1900年，约75%的美国城市居民住在出租公寓里，大量的产权所有者主要是在过去100年，尤其是最近60年产生的。从1945年到1946年，大量参加过二战的士兵回到家乡组织家庭，人口大增。这个时期被称为“新生儿爆炸”时期。经济也取得了快速发展。经济的发展促进了人们生活水平的提高，人们开始购买自己的房子。当时房地产价格不高，得益于建筑的大量生产。原来的大房子被分割成无数个挨着的小房间。这些房间适合新婚家庭。
房地产市场波动
房地产利润可观，但受当时经济形势影响。当经济处于下行趋势时，称为“经济萧条”。这个时候失业人数增加，各种投资，包括房地产、股票、各种商业投资的收益明显下降。经济萧条从一年到四至五年不等。美国的大萧条始于1989年，一直持续到20世纪90年代初。很多地方的房地产市场直到1994年、1995年才恢复到1989年的发展水平。这次经济萧条是自世界大萧条(从1929年到20世纪30年代中期)以来最严重的一次。1989年的经济萧条有几个原因，包括美国政府税收政策的变化和商品房供应过多。
经济萧条的持续时间不同。通常，小规模的经济萧条通常会持续一到两年。在此期间，失业率上升，房地产和其他消费品的供应相应减少。但有些地方没有出现经济萧条，主要是因为当地经济条件好。相反，在经济强劲的时候，一些地方由于当地经济条件所限，无法充分利用经济的良好势头赢得暴利。比如2002年9月11日，中东恐怖分子袭击五角大楼，导致纽约房地产市场遭受重创，美国房地产市场面临重大危机。国家经济形势受恐怖袭击影响，造成大量人员伤亡，数千万美元用于支付保险等意外开支。与此同时，袭击还影响了美国的各个贸易中心，导致保险利率提高了20%至100%。
一般来说，经济繁荣期是6到10年。美国目前的经济繁荣期一般为10年。如果不是9·11事件，这个繁荣期会持续更久。如果不考虑这种意外情况，美国房地产经济的繁荣期还可以再持续三到四年。
影响经济发展势头的另一个因素是政治形势的变化。在美国，总统选举每四年举行一次。美国是共和党和民主党执政。在民主党执政期间，政府更关注社会进步，在经济发展方面做得相对较少。但是，这样一来，从一个政党到另一个政党的变化会对经济发展产生一定的影响。
经济的繁荣期可分为两种:第一种以低失业率(一般在6%左右)、工人工资略有增长、低利率和2%至4%的通货膨胀率为特征。经济在上升，但人们无法准确感知它的存在。因为经济发展是建立在一些不确定因素的基础上的，这些因素会削弱经济增长。
第二种:实体经济繁荣。这个阶段通常发生在经济萧条之后。此时繁荣势头强劲，持续时间长。美国目前正处于这一时期。在20世纪90年代初的经济萧条时期，住宅和商业建筑的建设相对缓慢。所以当经济突然快速发展的时候，房地产行业需要一段时间去适应。因此，许多家庭有钱，很难购买房屋和家庭用品。另一方面，较低的利率为买家提供了相对容易的月供。不买新房的，把闲钱用来装修。这样，人们对房地产的需求就会持续下去。人们对日常用品和服务的需求相应地创造了更多的就业机会。这种需求以连锁反应的形式在各个行业迅速蔓延。包括购买不动产、用品和汽车，以及装修业。居民可以支付越来越多的钱，所以越来越多的钱花在衣服和个人享受上。比如，在此之前，人们大多在家里吃饭，而此时，他们选择在餐馆吃饭。
美国经济前景预测
在美国，经济发展过快可能导致经济萧条。目前全球经济发展势头强劲，对钢铁和石油的巨大需求导致价格大幅上涨。如果价格居高不下，必然导致经济萧条和通货膨胀。另一个因素是生产过剩和房地产的过度建设。一旦房地产的供给远大于需求，就会造成房产的贬值。
总结
在未来很长一段时间内，美国的房地产市场都会有很好的发展势头。即使市场偶尔出现暂时的停滞，住宅和房地产的其他属性一般也会在复苏后呈现逐渐上升的趋势。在过去的8到9年里，美国的房地产价值每年都在以12%到20%的速度增长。例如，一处房产在1975年售价为56，900美元，但现在价值425，000美元。
2003年，68.8%的美国人拥有自己的房产。据统计，总数约为1.2亿户。在这些业主中，42.2%是35岁以下(含35岁)的年轻人。
近年来，中国一些主要城市的房地产价格上涨非常快。我个人认为国内其他城市的房地产市场也有了很大的发展空，因为他们的楼价很低，人们对房地产的需求很大。