房地产估价师：房地产企业与环境（十）

1.房价的构成
一般住宅开发由三部分组成，一是土地成本，二是安装成本，三是各种市政配套费和税费。其中土地成本在20%左右，建设成本占30%-35%，市政配套费和税费占30%-40%，开发商的利润就是房子的售价。以天津市河北区一套普通商品房为例，土地使用成本300元/M2，市政配套费用为:大型配套费160元/M2，电力150元/M2，排水40元/M2，供水40元/M2，燃气3900元/户(约60元/M2)，电话5元/M2，有线电视200元/M2(约4元/M2)。总计648元/M2，建设成本610元/M2，其他税费及利息支出约100元/M2(本次开发企业税费减免)，总开发成本1658元/M2。这个社区的平均房价是2150元/M2。我们可以得到这个项目售价的构成:
总
土地成本
建设成本
市政建设成本
利润
百分比
5%
23%
100%

2。降低房价的方法
(1)土地使用价格的差异有时很大，其占开发成本的比例不固定。一般情况下，土地使用费占大多数项目成本的百分之二。由于土地是不可再生资源，其占用成本应随着土地开发数量的增加而逐渐增加，因此土地使用成本的总量不应过度减少。但由于土地使用费在成本中占很大份额，也是开发商投资的主要目的之一，不降低土地使用费在房价中的比重，很难解决房价过高的问题。