房地产估价师：房地产企业与环境（九）

在中国一些大城市的社区，老年人口的比例远高于上述调查显示的数字。目前，上海市杨浦区人口112.4万人，其中60岁以上老人16.7万人，占总人口的15.86%，接近1990年全国平均水平的两倍。据统计，目前我国60岁以上的老年人有1.2亿，占我国总人口的9.7%。预计到2001年，将达到1.3亿，约占中国总人口的10%。到2020年，中国60岁以上老年人口预计将占15.2%，成为老年型国家。
二。中国人口老龄化的必然性
中国虽然幅员辽阔，但近三分之一的土地不适合耕种和生活。此外，由于之前人口政策的失误，中国目前的人口已经超过12亿，占世界人口的五分之一。中国人的生存环境不容乐观。面对巨大的人口压力，中国政府坚持计划生育工作，努力控制人口增长，取得了巨大成就。虽然人口增长率在下降，但总体人口仍在上升。据估计，在坚持现行人口政策的前提下，中国人口将增加到16亿左右，然后才能缓慢下降。迅速膨胀的人口对经济和社会发展的不利影响已经变得非常明显。按照目前的人口增长速度，每年新增的国民收入有40%会被新增人口消费掉，这不仅会影响社会资金的积累，也会影响人们消费水平的提高。因此，在下世纪初，中国的人口政策不会放松，控制人口数量，降低人口自然增长率仍然是战略决策。
随着中国人口出生率的下降，人口出生率连续下降了20多年，随着生活水平和医疗条件的改善，中国人口的平均寿命从1949年的不到40岁延长到目前的70.6岁。这一降一升，必然导致老年人口比例的快速上升。因此，人口老龄化是中国社会发展的必然结果。
第二章社会环境变化对房地产企业的影响
第一节政治环境对房地产企业的影响
一、房地产企业投资取向的新取向
随着写字楼和商品项目供大于求，新的同类项目建设在一段时间内将面临政策和经济的双重压力，因此很多开发商将目标转向了住宅建设。高价商品房短期内趋于饱和，而且因为福利分房的取消，很多用公款购买高档住房的单位都提前入市了。随着这部分市场的萎缩，高价商品房的销售将进入低谷。普通商品房的建设和发展不仅符合政策导向，也需要适应市场的变化。建造普通住宅将是投资的主要方向。
二。房价下调对房地产开发企业的影响