我国经济适用房综合调研分析（一）

2007年3月初，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知，对北京、江苏、浙江、陕西等11个省市的保障性住房建设和管理情况进行“全面排查”。
据有关部门消息人士透露，本次对保障性住房的调查涵盖了保障性住房建设的各个方面，包括:1998年以来的土地供应情况；涉及行政事业性收费的减免；价格监督，包括价格申报。和审计程序；采购申请、评审程序及实施；产品控制标准和实施；项目监管，包括招标管理、土地使用和物业管理；对违规行为的查处，包括监督查处违规开发、投机倒把、购买不符合购房条件等违规行为；房屋质量管理和售后服务。这一调查结果将向高层汇报，并将直接影响未来经济适用房政策的具体走向。
这个消息不亚于一颗深水炸弹，无论对保障房的开发商还是客户都有着重大影响。另外，最近关于经适房停建的不实传言，让经适房成为大家关注的焦点。日前，本报记者采访了相关人士，探讨了一些备受关注的话题。
“调查”反映了保障房的四大顽疾。自从有了经济适用房，很多买不起商品房价格的工薪家庭实现了买房的愿望。经济适用房对推进北京人居工程意义重大。但是，在经济适用房的开发和销售过程中，也暴露出一些问题。这次三部委联合调查主要针对以下四个问题。
1。经济适用房成为投资者的最爱。
经济适用房是一种特殊的政策性住房，购买者是无房的中低收入者。然而，国家关于保障房的政策一出，一些有“投资眼光”的人不惜打破脑袋，也要钻进“穷人”的行列，与真正的中低收入者争夺保障房的份额。这种情况在北京很多保障房项目中都不同程度存在。
在本市两个保障房项目回龙观小区和天通苑的小区中，有车一族占了相当数量，很多经济实力较强的购房者通过各种关系获得了这两个项目的房号。
但是，保障房二级市场较低的门槛，使得部分地段、交通优越的保障房投资价值更加明显，因为保障房只需缴纳3%的土地出让金即可转让。即使不转手，收租金也能获得相当不错的投资回报。
据一位不愿意透露姓名的开发商介绍，在本市某大型保障房项目中，有1/3的客户有相当的经济实力，有的客户是开着自己的私家车来交房款、签合同的。
2。面积过大，个人保障房项目定位有争议。
这次调查的直接原因之一就是备受争议的保障房面积过大的问题。比如一套160多平米的房子，总价在50万元左右，已经远远超过了普通工薪家庭的支付能力。海心城销售经理李伟告诉记者，保障房总价控制在30万元以内是合理的。因为我们要交和商品房一样的契税和维修基金，还要进行入住后的装修等。，这部分费用对于工薪家庭来说不是一个小数目。
从另一个角度来看，这种大户型已经从根本上背离了保障房发展的初衷。根据负责公积金贷款管理的北京住房资金管理中心提供的信息，一家三口的平均居住面积在80平方米左右。鉴于此，北京住房公积金管理中心也于2002年将公积金贷款额度从39万降至29万。
显然，复式这种超大户型让经济适用房变得不“经济”。
3。房号导致的监控不力和炒作
另一个对保障房屡禁不止的现象是绝对卖方市场导致的房号炒作。
因为“质优价廉”，北京的保障房一直处于卖方市场供不应求的状态。然而，经济适用房的数量因其认购而变得有价值，由此产生的炒房成为北京楼市的一个奇怪现象。
回龙观、天通苑、翠城都有这种现象发生。一个房间号炒到1000元，有的炒家甚至花钱雇人排队取号，然后倒卖。此类事件一直令相关部门头疼。
4。排好号买一套保障房不容易。
3月中旬，西二环的经济适用房乐城挂上了认购号，很多人冒雨一大早就开始排队；去年翠城三期放号的时候，有人排了三天三夜的队，印象相当深刻。买一套经济适用房真的很不容易。
因为经济适用房是统一价格出售的，所以不管户型朝向和楼层，能够先选门牌号当然要划算得多。为了平衡这个矛盾，保障房集中摇号也是不得已而为之。